Дмитровское ш., 61 км от МКАД
Очево д., Дмитровский гор. округ
Дом 90 м², участок 6,6 сот., бревно.
Цена 3,25 млн ₽, снижали с 3,35 млн; первая цена 3,35 млн ₽ от 12.11.2024.
Рейтинг 23/100 · уверенность 55 %
Земля ≈135 тыс. ₽/сот. × 6,6 сот. = 891 тыс. → дом ≈2,36 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 31 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,76 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,95 млн / целевая ≈4,45 млн / пессимист. ≈3,96 млн → от пессимистичной прибыль −604 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец.
До ст. Орудьево ≈3,5 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5131
Рейтинг 23/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 144 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.4 |
| участок | 5 | 24 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 39 % | 5.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 135 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 891 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 359 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 211 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Очево д. | 7 сот. | 1 000 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Очево д. | 6 сот. | 719 000 | 119 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Жуковка д. | 8 сот. | 1 650 000 | 206 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Жуковка д. | 15 сот. | 2 100 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Родник СНТ | 7 сот. | 1 000 000 | 142 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Жуковка д. | 12 сот. | 1 600 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Жуковка д. | 6 сот. | 690 000 | 115 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Жуковка д. | 8 сот. | 1 800 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Княжево д. | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Медики ТСН | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 240 / 54 444 / 111 000 |
| цена объекта | 3 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 762 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 947 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 700 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 452 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 958 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -604 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.5 км | Прудцы д. да: «санузел» + «тёплые полы» | 90 м² | 6 сот. | 9 990 000 | 111 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Овражки СНТ да: «ванной» + «мебель» | 96 м² | 7 сот. | 2 999 000 | 31 240 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Уголек СНТ да: «ванные» + «ремонтом» | 90 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 54 444 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.11.2024 | 3 350 000 | история площадки |
| 02.04.2025 | 3 250 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 250 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Яндекс | 3 250 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом общей площадью 117 кв. М. И участок общей площадью 6,6 соток в деревне Очево Дмитровского района. Деревня расположена в тихом районе. Вокруг прекрасный лес, платина, родники, грибы, ягоды. Отличное место для отдыха. В 55 км от Мкад по Дмитровскому шоссе. Участок общей площадью 6,6 соток, квадратной формы, ровный, солнечный, огороженные забором по всему периметру. Дорога хорошая! Остановка общественного транспорта рядом. В доме 2 комнаты, большая светлая и просторная кухня. На участке есть колодец. Категория земель: земли населённых пунктов. Разрешенное использование: для огородничества. Полное сопровождение сделки. Оперативный показ и быстрый выход на сделку. Звоните. Код пользователя: 64336. Номер в базе: 2789475.