Дмитровское ш., 68 км от МКАД
Вербилки пгт, Талдомский гор. округ
Дом 33 м², участок 11 сот., бревно.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 03.10.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 60 %
Земля ≈32 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 349 тыс. → дом ≈2,95 млн ₽, 89 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 20 тыс.–117 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈560 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,91 млн / целевая ≈1,72 млн / пессимист. ≈1,53 млн → от пессимистичной прибыль −1,84 млн ₽, маржа −120 %, ROI −55 %.
Коммуникации: центральный водопровод; свет — есть; в описании: газ.
До ст. Вербилки ≈0,7 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5130
Рейтинг 30/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 9.8 |
| торг | 5 | 38 % | 2.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 64 % | 4.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 31 766 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 349 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 951 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 89 424 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Красная Пресня СНТ | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сосна на Дубне ДНТ | 12 сот. | 790 000 | 65 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Новоникольское с. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Взлет СНТ | 6 сот. | 2 750 000 | 458 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Кушки д. | 13,6 сот. | 370 000 | 27 206 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Кушки д. | 7,9 сот. | 121 635 | 15 397 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Кушки СНТ | 8 сот. | 230 000 | 28 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Новая Заря СНТ | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Труд СНТ | 14,7 сот. | 600 000 | 40 816 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Художник СТ | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 33 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 560 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 667 / 49 713 / 116 667 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 909 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 814 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 718 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 527 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 838 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −120 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −55 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Вербилки пгт | 34 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 44 118 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Взлет СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 320 000 | 36 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Патриот СНТ | 30 м² | 15 сот. | 3 500 000 | 116 667 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Кушки д. | 38 м² | 15 сот. | 1 800 000 | 47 368 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Автоматика СНТ | 29 м² | 10 сот. | 2 490 000 | 85 862 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Вербилки пгт | 41,3 м² | 8 сот. | 2 150 000 | 52 058 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Новоникольское с. | 39 м² | 15 сот. | 2 950 000 | 75 641 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Жуковка д. | 36 м² | 10,5 сот. | 4 100 000 | 113 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | 7 Участок пос. | 35 м² | 12 сот. | 1 550 000 | 44 286 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Надежда-37 СНТ | 30 м² | 7 сот. | 590 000 | 19 667 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.10.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 09.10.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
11 соток Ижс в Вербилках, 7 минут пешком до станции. Участок в тихом месте, рядом лес и вся необходимая инфраструктура. 7 минут пешком до ж/д станции Вербилки. 7 минут до продуктового магазина. 7 минут до леса и Country Park с зоопарком, лошадьми, ресторанами и бассейнами. Подключён газ. Есть электричество. Центральное водоснабжение. На участке старый деревянный дом 1938 года, около 40 м2, сейчас в аварийном состоянии. Его можно рассматривать под восстановление или под снос и строительство нового дома. Есть большая ель у входа, 4 взрослые берёзы и осина. Участок около 20 лет практически не обрабатывался. Тихие благополучные соседи. Участок огорожен, к нему можно подъехать на машине, парковка возможна рядом. 4 собственника, документы готовы к продаже. Торг.