Новорязанское ш., 55 км от МКАД
Луч СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 90 м², участок 6 сот., дерево, 2020 год.
Цена 3,5 млн ₽, поднимали с 3,45 млн; первая цена 3,45 млн ₽ от 24.06.2026.
Рейтинг 71/100 · уверенность 66 %
Земля ≈312 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,87 млн → дом ≈1,63 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 91 тыс.–113 тыс. ₽/м², медиана 105 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,55 млн / целевая ≈8,6 млн / пессимист. ≈7,64 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,97 млн ₽, маржа 39 %, ROI 63 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: баня, колодец.
До ст. Белоозёрская ≈1,1 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №513
Рейтинг 71/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 63 % | 9.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 312 019 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 872 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 628 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 089 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Луч СНТ | 6,5 сот. | 2 100 000 | 323 077 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ирга СНТ | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Форум СНТ | 6 сот. | 1 850 000 | 308 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Белоозерский пгт | 12 сот. | 8 000 000 | 666 667 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Весна СНТ | 6 сот. | 1 650 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Белоозерский пгт | 8 сот. | 4 800 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Белоозерский пгт | 7 сот. | 4 950 000 | 707 143 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Белоозерский пгт | 9,5 сот. | 5 700 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Белоозерский пгт | 19 сот. | 12 000 000 | 631 579 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Белоозерский пгт | 25 сот. | 15 000 000 | 600 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 91 146 / 105 319 / 113 095 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 555 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 077 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 600 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 644 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 969 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 63 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Цибино д. да: «санузел» + «мебель» | 94 м² | 6 сот. | 9 900 000 | 105 319 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 3 км | Михалево СНТ да: «санузел» + «отделка» | 96 м² | 6,5 сот. | 8 750 000 | 91 146 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Дорка СНТ да: «санузел» + «мебель» | 85 м² | 6 сот. | 14 200 000 | 167 059 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Бояркино д. да: «ванная» + «ремонт» | 84 м² | 6,5 сот. | 9 500 000 | 113 095 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.06.2026 | 3 450 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 400 000 (−50 000) | история площадки |
| 05.10.2026 | 3 500 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже капитальная дача с возможностью круглогодичного подъезда. В пешей доступности ж/д станция 63 км. Возможность прописки. На территории СНТ есть магазин со всем необходимом. Так же для детей оборудована детская площадка. На участке есть небольшая блочная баня 33 кв.м с кухней и комнатой. И брусовой дом без внутренней отделки. Брус 150/150. Крыша утеплена минватой. Высокий цоколь на монолитной плите. Так же на участке колодец. Прекрасные соседи, которые станут Вашими друзьями. Маленький дом оформлен, большой не оформлен. Под материнский капитал не подойдет. Дача с пропиской. Дача в пешей доступности до жд станции. Код пользователя: 131738 Номер в базе: 7803659