Дмитровское ш., 90 км от МКАД
Ахтимнеево д., Талдомский гор. округ
Дом 74 м², участок 10 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 58 %
Земля ≈159 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,59 млн → дом ≈1,71 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 49 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈1,48 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,99 млн / целевая ≈4,49 млн / пессимист. ≈3,99 млн → от пессимистичной прибыль −297 тыс. ₽, маржа −7 %, ROI −7 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Талдом-Савёловский ≈2,5 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5129
Рейтинг 23/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.8 |
| торг | 5 | 38 % | 2.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 6.2 |
| участок | 5 | 55 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 158 954 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 590 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 710 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 108 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Ахтимнеево д. | 12 сот. | 780 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ахтимнеево д. | 9,7 сот. | 5 000 000 | 515 464 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 13,7 сот. | 3 900 000 | 284 672 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 12,5 сот. | 3 100 000 | 248 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 7,6 сот. | 1 520 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 20 сот. | 4 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 41,6 сот. | 7 850 000 | 188 702 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 41,6 сот. | 6 200 000 | 149 038 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 14 сот. | 2 800 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 8,4 сот. | 1 100 000 | 130 952 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 74 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 958 / 67 308 / 92 308 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 985 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 736 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 486 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 988 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -297 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | 64 м² | 7 сот. | 5 000 000 | 78 125 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 15.3 км | Зятьково д. | 80 м² | 10 сот. | 5 700 000 | 71 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 52 м² | 10 сот. | 4 799 999 | 92 308 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 14.8 км | Волдынь СНТ | 63 м² | 9 сот. | 4 200 000 | 66 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Ольховик д. | 84 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 59 524 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Овсянниково д. | 63 м² | 14 сот. | 2 400 000 | 38 095 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Калинка СНТ | 96 м² | 7,5 сот. | 4 700 000 | 48 958 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.2 км | 52 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 67 308 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 20.10.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом площадью 74 м2, построенный в 2026 году. Одноэтажное строение расположено на участке 10 соток категории Ижс. Дом имеет две спальни и гостинную, что обеспечивает комфортное проживание. Рядом вся инфаструктура. Транспортная доступность.