Дмитровское ш., 36 км от МКАД
Свистуха д., Дмитровский гор. округ
Дом 35 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 05.08.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 51 %
Земля ≈190 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,52 млн → дом ≈1,98 млн ₽, 57 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 45 тыс.–169 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,74 млн / целевая ≈2,47 млн / пессимист. ≈2,19 млн → от пессимистичной прибыль −1,48 млн ₽, маржа −68 %, ROI −40 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Турист ≈1,3 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5124
Рейтинг 37/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 153 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 19.6 |
| торг | 5 | 83 % | 6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 190 238 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 522 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 978 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 56 514 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Водник СНТ | 5,5 сот. | 1 660 000 | 301 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Свистуха д. | 5 сот. | 1 660 000 | 332 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Свистуха пос. | 11 сот. | 2 750 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Водник СНТ | 6,3 сот. | 1 115 000 | 176 984 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Голявино д. | 6,3 сот. | 756 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Голявино д. | 7,6 сот. | 1 750 000 | 230 263 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Голявино д. | 13,8 сот. | 1 382 000 | 100 145 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Голявино д. | 11 сот. | 2 750 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Свистуха пос. | 8,6 сот. | 3 030 000 | 352 326 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Деденево пгт | 15 сот. | 3 450 000 | 230 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 238 / 66 667 / 169 014 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 740 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 603 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 466 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 192 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 483 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −68 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.4 км | 35,5 м² | 6,9 сот. | 6 000 000 | 169 014 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.8 км | Темп СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 45 238 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Горки д. (Деденево г/п) | 45 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.08.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 03.10.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер лота: нп-0025289. Продается 2-х этажный летний загородный домик в одном из самых живописных мест Дмитровского района в окружении грибного леса, между каналом им. Москвы ( 200 метров) и водохранилищем ( 200 метров), ликвидная локация в 45 км от Москвы, Снт "Водник". Стародачное уютное и душевное место. Рядом расположен Отель Боярская усадьба, дачи выдающихся художников. Экология, тишина, транспортная доступность. Земельный участок 358 кв. М кадастровый номер 50:04:0180109:139 и домик площадью 35 кв. М. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для садоводства. Участок имеет форму трапеции, огорожен, круглогодичный подъезд, электричество подведено. Из построек: 2-х этажный домик первый этаж кирпич, второй этаж и пристройка дерево. Дорога до Снт асфальтированная, въезд на территорию Снт через шлагбаум с дистанционным пультом управления, далее дорога грунтовая. Круглогодичная уборка территории, многие жители проживают постоянно. Общественным транспортом можно добраться на электричке Савеловского направления от ж/д станции Турист или Яхрома. Прекрасное месторасположение для летнего отдыха всей семьи.