Дмитровское ш., 50 км от МКАД
А-108 53-й км, Дмитровский гор. округ
Дом 143 м², участок 7 сот., газоблок.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,2 млн; первая цена 4,2 млн ₽ от 16.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 77/100 · уверенность 58 %
Земля ≈121 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 850 тыс. → дом ≈2,65 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 87 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 107 тыс.
Ремонт ≈2,86 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈14,96 млн / целевая ≈13,46 млн / пессимист. ≈11,97 млн → от пессимистичной прибыль ≈6,13 млн ₽, маржа 51 %, ROI 105 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: газ — нет; в описании: колодец.
До ст. Каналстрой ≈6,3 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5118
Рейтинг 77/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 67 % | 4.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 61 % | 9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 121 416 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 850 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 650 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 531 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Горшково пос. | 6,5 сот. | 1 600 000 | 246 154 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | А-108 54-й км | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Горшково пос. | 8,5 сот. | 1 100 000 | 129 412 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | А-108 53-й км | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Горшково пос. | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горшково пос. | 21,6 сот. | 1 619 000 | 74 954 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горшково пос. | 9 сот. | 1 356 000 | 150 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горшково пос. | 23 сот. | 4 500 000 | 195 652 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горшково пос. | 7,5 сот. | 650 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Савелово д. | 15 сот. | 2 700 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 143 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 86 660 / 107 143 / 113 636 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 14 960 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 14 212 000 ₽ |
| продажа: целевая | 13 464 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 11 968 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 6 133 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 105 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.9 км | да: «санузлом» + «заезжай и живи» | 140 м² | 7,5 сот. | 15 000 000 | 107 143 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Дмитровские просторы-2 КП да: «санузел» + «отделки» | 150 м² | 6,6 сот. | 12 999 000 | 86 660 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Бирлово д. да: «ванная» + «ремонтом» | 136,4 м² | 7,5 сот. | 15 500 000 | 113 636 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.08.2026 | 4 200 000 | история площадки |
| 01.09.2026 | 3 500 000 (−700 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается двухэтажный дом из газоблоков на участке Ижс площадью 143 м2. Дом находится в живописном месте с хорошей транспортной доступностью рядом остановка общественного транспорта. В шаговой доступности школа, что удобно для семей с детьми, и магазины. Стены выполнены из газоблоков. На участке есть колодец для водоснабжения. Канализация не подключена, газ отсутствует. Дом недостроен. Участок огорожен г образном забором.