Дмитровское ш., 90 км от МКАД
Ахтимнеево д., Талдомский гор. округ
Дом 74,3 м², участок 11 сот.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 14.10.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 58 %
Земля ≈145 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 1,6 млн → дом ≈1,9 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 31 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈1,49 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,67 млн / целевая ≈5,11 млн / пессимист. ≈4,54 млн → от пессимистичной прибыль ≈77 тыс. ₽, маржа 2 %, ROI 2 %.
Коммуникации: газ — магистральный; свет — по границе.
До ст. Талдом-Савёловский ≈2,6 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5117
Рейтинг 21/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 3 % | 1.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 64 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 41 % | 6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 145 390 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 599 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 901 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 585 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Ахтимнеево д. | 12 сот. | 780 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 12,5 сот. | 3 100 000 | 248 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Ахтимнеево д. | 9,7 сот. | 5 000 000 | 515 464 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ахтимнеево д. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 8,4 сот. | 1 100 000 | 130 952 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 13,7 сот. | 3 900 000 | 284 672 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 7,6 сот. | 1 520 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 20 сот. | 4 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 41,6 сот. | 7 850 000 | 188 702 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 74,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 486 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 667 / 73 628 / 111 940 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 672 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 388 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 105 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 538 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 77 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Ахтимнеево д. | 74 м² | 10 сот. | 3 300 000 | 44 595 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | 74,9 м² | 14,5 сот. | 5 500 000 | 73 431 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | 75 м² | 7,7 сот. | 2 300 000 | 30 667 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Карачуново д. | 78,8 м² | 15 сот. | 3 100 000 | 39 340 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Юркино д. | 71 м² | 13 сот. | 7 500 000 | 105 634 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Юркино д. | 71 м² | 13 сот. | 7 500 000 | 105 634 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Чистые пруды СНТ | 74,7 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 73 628 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | 80,2 м² | 11 сот. | 8 500 000 | 105 985 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.7 км | Юркино д. | 80 м² | 14 сот. | 16 500 000 | 206 250 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | 67 м² | 9 сот. | 7 500 000 | 111 940 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.10.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается новый дом для круглогодичного проживания в деревне Ахтимнеево. Планировка практичная и функциональная две изолированные спальни, коридор, санузел и просторная совмещенная гостиная с кухонной зоной и имеющей выход на террасу. Магистральный газ проходит по границе участка, что упрощает и удешевляет его подключение. Электричество по границе участка. Инфраструктура развита: до Талдома меньше 500 м. В близи находятся школа, детский сад и магазины, аптеки, что делает жизнь комфортной для семьи. Природное окружение ключевое преимущество: в 450 метрах расположены озеро, что открывает возможности для отдыха и рыбалки. Транспортная доступность хорошая: всего пять минут на автобусе отделяют вас от Талдома. Это предложение сочетает уединенность загородной жизни с полным набором бытовых удобств. Расстояние от Мкад: 90км. Приобретая недвижимость в сопровождении компании "Этажи" Вы получаете: - аудит объекта, документов и проверка собственника. - юридическое сопровождение сделки. - консультацию по ипотеке. - 20 банков для рассмотрения заявки. - экономия на ипотечном страхование. - подарки от партнеров. Для Вашего удобства в нашем офисе Вы можете подать заявление на ипотеку, с получением персональных преференций от агентства недвижимости, в удобное для Вас время! Звоните! Оперативный показ! Код пользователя: 194161. Номер в базе: 14125096.