Дмитровское ш., 85 км от МКАД
Соврыбфлот СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 15 м², участок 10 сот.
Цена 350 тыс. ₽, снижали с 700 тыс.; первая цена 700 тыс. ₽ от 20.01.2024.
Рейтинг 73/100 · уверенность 54 %
Земля рядом ≈75 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,1 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 56 тыс.–175 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈298 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,32 млн / целевая ≈1,19 млн / пессимист. ≈1,06 млн → от пессимистичной прибыль ≈460 тыс. ₽, маржа 44 %, ROI 77 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Мельдино ≈2,3 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5114
Рейтинг 73/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 4.6 |
| торг | 5 | 83 % | 6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,1 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 750 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Соврыбфлот СНТ | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Борец СНТ | 8 сот. | 370 000 | 46 250 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Надежда СНТ | 7,3 сот. | 500 000 | 68 493 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Волгарь СНТ | 16 сот. | 3 800 000 | 237 500 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Волгарь СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ольховик д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Зорька СНТ | 11 сот. | 999 000 | 90 818 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Зорька СНТ | 5,2 сот. | 850 000 | 163 462 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Зорька СНТ | 5,4 сот. | 700 000 | 129 630 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Полет СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 15 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 497 / 100 000 / 175 000 |
| цена объекта | 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 297 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 321 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 255 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 189 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 057 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 459 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 77 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Зорька СНТ | 15 м² | 5,8 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | 15 м² | 9 сот. | 2 500 000 | 166 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 13.5 км | Репка СНТ | 15 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 140 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ольховик д. | 12 м² | 6 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | 13 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 130 769 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.4 км | Монтажник СНТ | 12 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | 18 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 13.3 км | Репка СНТ | 17 м² | 6 сот. | 4 150 000 | 244 118 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Дубна СТ | 12 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 175 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Зодчий-1 СНТ | 17,7 м² | 5,8 сот. | 1 000 000 | 56 497 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.01.2024 | 700 000 | история площадки |
| 28.08.2024 | 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 04.10.2024 | 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 01.05.2025 | 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 20.07.2025 | 430 000 (−20 000) | история площадки |
| 14.08.2025 | 400 000 (−30 000) | история площадки |
| 06.11.2025 | 350 000 (−50 000) | история площадки |
| 16.02.2026 | 400 000 (+50 000) | история площадки |
| 20.02.2026 | 350 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 350 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 10 соток, на участке металлическая бытовка 2,5 *6 обустроена встроенными шкафами и кухней, Бытовка не жилая долго стояла без хозяина, дверь железная, душ на улице, свет заведен в бытовку, уже одной проблемой меньше, крыша есть, свет есть, убрать инструмент есть куда, добраться можно на электричке до жд ст Мельдино, пешком 20 минут или на автомобиле от жд, ст 119 км, снт жилое, дороги зимой чистят, есть сторож, без долгов по взносам. Документы готовы к продаже, оформляется только земля.