Дмитровское ш., 81 км от МКАД
Химик СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 15 м², участок 6 сот.
Цена 450 тыс. ₽, снижали с 600 тыс.; первая цена 550 тыс. ₽ от 24.03.2025.
Рейтинг 37/100 · уверенность 52 %
Земля ≈34 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 204 тыс. → дом ≈246 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 25 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈100 тыс., покупка после торга ≈382 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈700 тыс. / целевая ≈630 тыс. / пессимист. ≈560 тыс. → от пессимистичной прибыль ≈78 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 16 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь.
До ст. Власово ≈5,5 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5112
Рейтинг 37/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 32 % | 16.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5.8 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 73 % | 5.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 34 009 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 204 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 246 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Нива СНТ | 18,9 сот. | 700 000 | 37 037 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Таволга СНТ | 11,8 сот. | 600 000 | 50 847 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Децима СНТ | 7 сот. | 260 000 | 37 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Земляне СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кунцево СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нива СНТ | 5 сот. | 350 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нива СНТ | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нива СНТ | 7 сот. | 200 000 | 28 571 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нива СНТ | 30 сот. | 990 000 | 33 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нива СНТ | 14 сот. | 415 000 | 29 643 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 15 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 46 667 / 62 500 |
| цена объекта | 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 382 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 700 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 665 000 ₽ |
| продажа: целевая | 630 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 560 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 77 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Заря СНТ | 15 м² | 6 сот. | 700 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Сорокино д. | 16 м² | 5,8 сот. | 1 000 000 | 62 500 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рябинушка СНТ | 18 м² | 6 сот. | 450 000 | 25 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Зодчий-1 СНТ | 17,7 м² | 5,8 сот. | 1 000 000 | 56 497 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Жаворонок СНТ | 19 м² | 6 сот. | 650 000 | 34 211 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.03.2025 | 550 000 | история площадки |
| 05.03.2026 | 600 000 (+50 000) | история площадки |
| 25.09.2026 | 450 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 450 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам 1-этажную дачу 15 кв. М. На участке 6 соток. Талдомский район, д. Сорокино, Снт "Химик".75 км. От Мкад. Продается дачный домик. Снаружи отделан сайдингом. Внутри- одно помещение: кухонная зона, спальное место. Установлена печь. Строение расположено в начале участка, что позволяет начать строительство нового дома. На участке строения: душевая, туалетный домик, хоз. Блок. Участок ровный, правильной прямоугольной формы, полностью огорожен забором проф лист с калиткой и гаражными воротами. На участке централизованный летний водопровод ( подача воды с мая по октябрь). На участке растут плодово-ягодные деревья и кустарники. Подъезд к участку круглогодичный. Участок расположен на центральной линии. В Снт многие проживают круглый год. Въезд в Снт через шлагбаум, охраняется. В пешей доступности: 5мин пешком до остановки общественного транспорта (рейсовый автобус к ж/с "Власово") Савёловское направление, продуктовые магазины, строительный магазин, пруд для купания, смешанный лес.