Дмитровское ш., 91 км от МКАД
Смирновские Дачи СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 50 м², участок 10 сот., бревно.
Цена 560 тыс. ₽; цена не менялась с 05.10.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 59 %
Земля ≈30 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 297 тыс. → дом ≈263 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 18 тыс.–37 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈476 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,71 млн / целевая ≈1,54 млн / пессимист. ≈1,37 млн → от пессимистичной прибыль −109 тыс. ₽, маржа −8 %, ROI −7 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Лебзино ≈4,2 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5109
Рейтинг 27/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 99 % | 14.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 29 720 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 297 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 263 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 260 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Смирновские Дачи СНТ | 20 сот. | 500 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Смирновские Дачи СНТ | 12 сот. | 1 080 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лебзино д. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лебзино д. | 14,5 сот. | 800 000 | 55 172 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Людятино д. | 13,7 сот. | 345 000 | 25 182 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Щит СНТ | 20 сот. | 400 000 | 20 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.7 км | 17,1 сот. | 1 250 000 | 73 099 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.9 км | 12 сот. | 800 668 | 66 722 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 349 / 32 634 / 37 407 |
| цена объекта | 560 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 476 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 709 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 624 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 538 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 367 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -109 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −7 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Воргаш д. | 50 м² | 14 сот. | 1 850 000 | 37 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Зодчий-1 СНТ | 56,6 м² | 6,5 сот. | 1 600 000 | 28 269 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Воргаш д. | 54 м² | 7 сот. | 2 020 000 | 37 407 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Воргаш д. | 54,5 м² | 14,9 сот. | 1 000 000 | 18 349 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.10.2026 | 560 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 560 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся деревянный дом, под серьёзный ремонт или снос. Без прописки! Участок 56 в Снт Смирновские дачи. Новая асфальтированная дорога от центра Талдома, 5 км., 10 минут на авто. До ЖД станции Талдом 6 км. На участке колодец, электричество. Соседи живут круглый год.