Дмитровское ш., 78 км от МКАД
Заря СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 60 м², участок 6 сот.
Цена 590 тыс. ₽, снижали с 690 тыс.; цена не менялась с 11.07.2024.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 64/100 · уверенность 55 %
Земля ≈31 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 184 тыс. → дом ≈406 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 35 тыс.–52 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈502 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,73 млн / целевая ≈2,45 млн / пессимист. ≈2,18 млн → от пессимистичной прибыль ≈580 тыс. ₽, маржа 27 %, ROI 36 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Власово ≈6,7 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5107
Рейтинг 64/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 72 % | 30.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 5.7 |
| торг | 5 | 97 % | 5.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 64 % | 3.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 95 % | 13.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 30 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 184 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 406 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 767 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Монолит СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Медик-2 СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дубрава СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Владыкино СНТ | 10 сот. | 100 000 | 10 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Калинка СНТ | 12 сот. | 280 000 | 23 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Красный Октябрь СНТ | 6 сот. | 399 000 | 66 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Владыкино СНТ | 25 сот. | 675 000 | 27 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Владыкино СНТ | 9,5 сот. | 460 000 | 48 421 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Владыкино СНТ | 15 сот. | 700 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Березовая роща СНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 545 / 43 984 / 52 500 |
| цена объекта | 590 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 501 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 727 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 591 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 454 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 182 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 580 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 36 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Химик СНТ да: «ванная» + «отделка» | 62 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 41 935 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Маяк СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 63 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 46 032 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Заря СНТ да: «душевой кабиной» + «мебель» | 55 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 34 545 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Сокольники-ГС СНТ да: «ванная» + «мебель» | 60 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 52 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.07.2024 | 590 000 | история площадки |
| 29.03.2026 | 690 000 (+100 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 590 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 590 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Добрый день. Продаётся дачный участок 6 соток, с недостроенным домом в экологически чистом районе. Есть летний водопровод с мая по октябрь. Отсыпная (гравий) парковка. Колодец с технической водой. Подъезд круглогодичный. При въезде в Снт "Фиалка" стоят откатные ворота. Которые открываются по звонку с мобильного телефона. До остановка автобуса 10 мин пешком. В 10 км от Снт находится Ж/Д станция Власово (Савеловское направление). Из плюсов: участок угловой, солнечный; особенно весной слух ласкает пение птиц, а тело свежий воздух; лес не далеко, грибы, ягоды, прогулки. На последних фото урожай с грядок. Из минусов: На участке стоит недостроенный дом. Для рукастых или для тех, кто обладает организаторскими способностями. Кадастровый номер: 50:01:0060514:169. Торг уместен. Прописки Нет.