Дмитровское ш., 88 км от МКАД
Звездочка СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 10 м², участок 7 сот.
Цена 700 тыс. ₽, снижали с 1,1 млн; цена не менялась с 20.08.2024.
Рейтинг 75/100 · уверенность 48 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 366 тыс. → дом ≈334 тыс. ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км, 60 тыс.–310 тыс. ₽/м², медиана 131 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈595 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,64 млн / целевая ≈1,47 млн / пессимист. ≈1,31 млн → от пессимистичной прибыль ≈515 тыс. ₽, маржа 39 %, ROI 65 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Живописное ≈2,6 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5103
Рейтинг 75/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 77 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 7.3 |
| участок | 5 | 27 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 296 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 366 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 334 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Звездочка СНТ | 6 сот. | 490 000 | 81 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Звездочка СНТ | 7,2 сот. | 1 600 000 | 222 222 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мечта СНТ | 13,8 сот. | 550 000 | 39 855 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Березка-2 СНТ | 12 сот. | 880 000 | 73 333 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Звездочка СНТ | 12 сот. | 510 000 | 42 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Устье-Стрелка д. | 15 сот. | 700 000 | 46 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Устье-Стрелка д. | 45 сот. | 3 990 000 | 88 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Чайка СНТ | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Филиппово д. | 15,9 сот. | 1 100 000 | 69 182 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Филиппово д. | 8,6 сот. | 790 000 | 91 860 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 10 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 000 / 130 769 / 310 000 |
| цена объекта | 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 595 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 638 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 556 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 474 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 310 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 515 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 65 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.9 км | Федоровка д. | 10 м² | 6,2 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Мичуринец СНТ | 10 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 310 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Репка-2 СНТ | 10 м² | 4 сот. | 2 700 000 | 270 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Карамышево СНТ | 10 м² | 8 сот. | 800 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Монтажник СНТ | 12 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Ольховик д. | 12 м² | 6 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Дубна СТ | 12 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 175 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Восход СНТ | 12 м² | 4,2 сот. | 1 900 000 | 158 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | 13 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 130 769 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.08.2024 | 700 000 | история площадки |
| 27.10.2024 | 900 000 (+200 000) | история площадки |
| 16.12.2024 | 1 100 000 (+200 000) | история площадки |
| 13.03.2025 | 1 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 22.07.2025 | 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 07.09.2025 | 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 10.02.2026 | 950 000 (+150 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 700 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок находится в тупике! Замечательные соседи.