Дмитровское ш., 88 км от МКАД
Мечта СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 11,7 м², участок 6 сот.
Цена 800 тыс. ₽; цена не менялась с 25.10.2025.
Рейтинг 52/100 · уверенность 53 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 314 тыс. → дом ≈486 тыс. ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 60 тыс.–310 тыс. ₽/м², медиана 115 тыс.
Ремонт ≈134 тыс., покупка после торга ≈680 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,43 млн / целевая ≈1,29 млн / пессимист. ≈1,14 млн → от пессимистичной прибыль ≈329 тыс. ₽, маржа 29 %, ROI 40 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); в описании: печь.
До ст. Живописное ≈2,5 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5098
Рейтинг 52/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 85 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 81 % | 40.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 6.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 296 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 314 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 486 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 538 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Мечта СНТ | 13,8 сот. | 550 000 | 39 855 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Березка-2 СНТ | 12 сот. | 880 000 | 73 333 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Звездочка СНТ | 7,2 сот. | 1 600 000 | 222 222 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Звездочка СНТ | 12 сот. | 510 000 | 42 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Чайка СНТ | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Филиппово д. | 15,9 сот. | 1 100 000 | 69 182 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Филиппово д. | 8,6 сот. | 790 000 | 91 860 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Устье-Стрелка д. | 15 сот. | 700 000 | 46 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Сокол СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Устье-Стрелка д. | 45 сот. | 3 990 000 | 88 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 11,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 134 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 000 / 115 384 / 310 000 |
| цена объекта | 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 680 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 429 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 358 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 286 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 143 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 329 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Монтажник СНТ | 12 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Ольховик д. | 12 м² | 6 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Дубна СТ | 12 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 175 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Звездочка СНТ | 10 м² | 7 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Восход СНТ | 12 м² | 4,2 сот. | 1 900 000 | 158 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | 13 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 130 769 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.2 км | Федоровка д. | 10 м² | 6,2 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | 10 м² | 3 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.3 км | Мичуринец СНТ | 10 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 310 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Репка-2 СНТ | 10 м² | 4 сот. | 2 700 000 | 270 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.10.2025 | 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок с садовым домиком. В домике небольшая кухонька с печкой и столовая место для отдыха, можно ночевать, есть чердак для вещей и сушки лука, чеснока. К домику пристроен сарай. На участке каркас деревянной теплицы под пленку. Туалет на улице. Сам участок 6 соток приподнят относительно соседних участков. Сухой, вдоль одной из границ участка большая отводная канава, которая пересыхает только в конце лете. Рядом лес и можно на велосипеде доехать до р. Дубны, где можно купаться. Торг.