Дмитровское ш., 81 км от МКАД
Олимп СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 30 м², участок 6 сот., брус.
Цена 850 тыс. ₽, снижали с 990 тыс.; цена не менялась с 29.01.2025.
Рейтинг 20/100 · уверенность 57 %
Земля ≈29 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 173 тыс. → дом ≈677 тыс. ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–47 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈722 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,11 млн / целевая ≈1 млн / пессимист. ≈892 тыс. → от пессимистичной прибыль −430 тыс. ₽, маржа −48 %, ROI −33 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Власово ≈6,7 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5097
Рейтинг 20/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 6.3 |
| торг | 5 | 94 % | 7.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 64 % | 4.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 28 839 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 173 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 677 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 567 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Нива СНТ | 14 сот. | 415 000 | 29 643 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нива СНТ | 15 сот. | 180 000 | 12 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Земляне СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нива СНТ | 7 сот. | 200 000 | 28 571 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нива СНТ | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нива СНТ | 30 сот. | 990 000 | 33 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нива СНТ | 5 сот. | 350 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нива СНТ | 14 сот. | 238 000 | 17 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Таволга СНТ | 11,8 сот. | 600 000 | 50 847 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Децима СНТ | 7 сот. | 260 000 | 37 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 667 / 34 286 / 46 667 |
| цена объекта | 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 722 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 115 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 059 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 004 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 892 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -430 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −48 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Таволга СНТ | 30 м² | 6 сот. | 900 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Рассвет-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Монолит СНТ | 30 м² | 6 сот. | 700 000 | 23 333 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Океан-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 650 000 | 21 667 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Радуга СНТ | 30,3 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 115 512 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Политехник СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 34 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Зеркальщик СНТ | 25 м² | 6 сот. | 900 000 | 36 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Рассвет СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 32 857 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Сатурн СНТ | 34 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 44 118 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Полесье СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 34 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.01.2025 | 850 000 | история площадки |
| 09.03.2025 | 880 000 (+30 000) | история площадки |
| 28.04.2025 | 900 000 (+20 000) | история площадки |
| 11.01.2026 | 950 000 (+50 000) | история площадки |
| 20.03.2026 | 990 000 (+40 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 850 000 (−140 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На участке есть всё необходимое для летнего проживания, асфальт, практически до участка, снег всегда чистится своевременно. Тихо и спокойно. Межевание участка сделано. В помощи риелторов не нуждаемся.