Дмитровское ш., 77 км от МКАД
Кузьмино-1 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 60 м², участок 11 сот., бревно.
Цена 900 тыс. ₽, снижали с 960 тыс.; первая цена 960 тыс. ₽ от 28.06.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 61 %
Земля ≈34 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 376 тыс. → дом ≈524 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 13 тыс.–57 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈765 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,3 млн / целевая ≈2,07 млн / пессимист. ≈1,84 млн → от пессимистичной прибыль −26 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Никулки ≈21,3 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5095
Рейтинг 26/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 6 |
| торг | 5 | 42 % | 2.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 64 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 89 % | 13.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 34 158 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 376 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 524 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 733 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Кузьмино-1 СНТ | 5 сот. | 400 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Судниково д. | 20 сот. | 200 000 | 10 000 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Кузьмино д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Кузьмино д. | 19 сот. | 1 200 000 | 63 158 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Кузьмино д. | 17 сот. | 700 000 | 41 176 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Кузьмино д. | 19 сот. | 1 000 000 | 52 632 | снят (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Кузьмино д. | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Кузьмино д. | 18 сот. | 765 000 | 42 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Кузьмино д. | 11 сот. | 350 000 | 31 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Кузьмино д. | 30 сот. | 500 000 | 16 667 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 194 / 37 228 / 57 096 |
| цена объекта | 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 765 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 299 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 184 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 069 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 839 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -26 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Лесная Капель дп | 60 м² | 10 сот. | 2 300 000 | 38 333 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Кузьмино-1 СНТ | 72 м² | 10 сот. | 950 000 | 13 194 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Журавли КП | 53,6 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 55 970 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Кентавр СНТ | 61,3 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 57 096 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Александровка СНТ | 70 м² | 9 сот. | 2 300 000 | 32 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Кучки с. | 49 м² | 11,8 сот. | 1 770 000 | 36 122 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.06.2026 | 960 000 | история площадки |
| 30.09.2026 | 900 000 (−60 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача, расположенная в Снт Кузьмино-1, с/п Шеметовское, р-н деревни Кузьмино, Сергиево-Посадского р-на, Московской области. На участке, 11 соток расположены: дом- 60 кв. М., гараж, хоз. Постройка. Дом-оформлен как не жилой, бревенчатый сруб, утеплен, фундамент- ленточный кирпичный, окна- деревянные. На 1- м этаже расположены 2 комнаты, кухня, терраса. На 2-м этаже- 2 комнаты. Земельный участок- вид разрешенного использования: для ведения садоводства. Отопление: печь. Коммуникации: электричество заведено в дом, 5 Квт. Участок ровный, сухой, в дали от шума дорог, граничит с лесным массивом, есть плодово-ягодные насаждения. Подъезд к участку круглогодичный, автоматические ворота на вьезде, охрана. Снт "Кузьмино-1" находится в 104 км от Мкад, 38 км от г. Сергиев Посад и Свято-Троицкой Сергиевой Лавры, 17 км. От с. Шеметово. В двух минутах ходьбы от Снт расположена остановка общественного транспорта, откуда ходит автобус 35 до г. Сергиев Посад. Оперативный показ!