Дмитровское ш., 59 км от МКАД
Строитель-8 СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., каркас.
Цена 900 тыс. ₽, снижали с 1,3 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 21.04.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 53 %
Земля ≈91 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 545 тыс. → дом ≈355 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 30 тыс.–57 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈765 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,16 млн / целевая ≈1,95 млн / пессимист. ≈1,73 млн → от пессимистичной прибыль ≈65 тыс. ₽, маржа 4 %, ROI 4 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь, колодец.
До ст. Орудьево ≈5,3 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5094
Рейтинг 40/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 8 % | 3.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 94 % | 13.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 90 856 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 545 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 355 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Механизатор СНТ | 15 сот. | 790 000 | 52 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Каскад СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Технолог СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Салют-2 СНТ | 6 сот. | 830 000 | 138 333 | снят (цена объявления) 11.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Лотос СТ | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Салют-2 СНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Меридиан СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Непейно д. | 19 сот. | 1 700 000 | 89 474 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Непейно д. | 8,5 сот. | 1 250 000 | 147 059 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 800 / 44 864 / 57 143 |
| цена объекта | 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 765 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 163 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 055 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 947 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 730 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 65 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.5 км | Красная Пресня СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 840 000 | 56 800 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Былино д. | 50 м² | 6,2 сот. | 1 490 000 | 29 800 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Поречье СНТ | 56 м² | 6,5 сот. | 3 200 000 | 57 143 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Стрелка СНТ | 41 м² | 7,8 сот. | 1 350 000 | 32 927 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.04.2026 | 1 300 000 | история площадки |
| 15.06.2026 | 1 150 000 (−150 000) | история площадки |
| 18.07.2026 | 1 000 000 (−150 000) | история площадки |
| 26.08.2026 | 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в Снт "Строитель-8" (г/пос Дмитров, район деревни Непейно). Каркасный двухэтажный дом общей площадью 50 кв. М на свайно-бетонном фундаменте с окантовкой. Внутри три комнаты и веранда. На участке, также, есть небольшой домик с печью, который использовался как кухня, колодец глубиной 5 метров. Участок ровный, 6 соток, огорожен сетчатым забором. Коммуникации: электричество 15 квт. Земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование для садоводства. Круглогодичный подъезд. Посёлок расположен в живописном месте среди лесов и полей, недалеко находится озеро Линёво. До железнодорожной станции Орудьево 10 км. Сопровождение сделки агентством недвижимости "Этажи" включает полный аудит объекта и документов, юридическое сопровождение, консультации по ипотеке и доступ к программам 20 банков с преференциями и экономией на страховании. В нашем офисе вы можете оперативно подать заявку на ипотеку и получить подарки от партнёров. Код пользователя: 64341. Номер в базе: 12402653.