Дмитровское ш., 86 км от МКАД
Молодогвардеец СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 40 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 1 млн ₽, снижали с 1,1 млн; первая цена 1,1 млн ₽ от 30.08.2024.
Рейтинг 23/100 · уверенность 58 %
Земля ≈35 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 212 тыс. → дом ≈788 тыс. ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 41 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,6 млн / целевая ≈1,44 млн / пессимист. ≈1,28 млн → от пессимистичной прибыль −368 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −22 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома).
До ст. Карманово ≈2,2 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5087
Рейтинг 23/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 5 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 3.7 |
| торг | 5 | 61 % | 3.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 58 % | 8.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 35 318 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 212 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 788 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 700 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Проходчик-1 СНТ | 7,5 сот. | 1 200 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Наука-1 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Союз-Чернобыль-Сестрореченское СНТ | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Союз-Чернобыль-Сестрореченское СНТ | 10 сот. | 490 000 | 49 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Союз-Чернобыль-Сестрореченское СНТ | 9,8 сот. | 380 000 | 38 776 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Маяк СНТ | 11 сот. | 550 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Союз-Чернобыль-Сестрореченское СНТ | 11 сот. | 399 000 | 36 273 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Союз-Чернобыль-Сестрореченское СНТ | 10 сот. | 420 000 | 42 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Союз-Чернобыль-Сестрореченское СНТ | 20 сот. | 300 000 | 15 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Союз-Чернобыль-Сестрореченское СНТ | 20 сот. | 700 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 250 / 50 000 / 53 571 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 603 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 523 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 443 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 282 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -368 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.3 км | 40 м² | 5,5 сот. | 1 650 000 | 41 250 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.6 км | Ольховик СНТ | 28 м² | 6,3 сот. | 1 500 000 | 53 571 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Дубна СТ | 30 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Репка-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 76 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.08.2024 | 1 100 000 | история площадки |
| 05.04.2026 | 850 000 (−250 000) | история площадки |
| 02.09.2026 | 1 000 000 (+150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок и дом ( летний) в Снт, крыша новая, чердак, внутри требуется ремонт " под себя", хозблок, душ, туалет на улице. Рядом с городом Дубна. Канал им Москвы и река Сестра в пешей доступности, участок 6 соток. Реальному покупателю небольшой торг!