Дмитровское ш., 73 км от МКАД
Дьяконово д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 20 м², участок 9 сот., брус.
Цена 1,1 млн ₽, снижали с 1,7 млн; первая цена 1,7 млн ₽ от 08.05.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 55 %
Земля ≈21 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 191 тыс. → дом ≈908 тыс. ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 22 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈934 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,12 млн / целевая ≈1,01 млн / пессимист. ≈894 тыс. → от пессимистичной прибыль −440 тыс. ₽, маржа −49 %, ROI −33 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Никулки ≈16,8 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5081
Рейтинг 20/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 105 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 8.3 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 45 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 21 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 191 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 908 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Дьяконово д. | 8 сот. | 150 000 | 18 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Дьяконово д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дьяконово СНТ | 8 сот. | 200 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дьяконово СНТ | 24 сот. | 400 000 | 16 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дьяконово СНТ | 16 сот. | 1 000 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Фалисово д. | 14 сот. | 400 000 | 28 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Фалисово д. | 24 сот. | 650 000 | 27 083 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Фалисово д. | 10 сот. | 200 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Фалисово д. | 21 сот. | 800 000 | 38 095 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Фалисово д. | 25 сот. | 800 000 | 32 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 500 / 49 250 / 150 000 |
| цена объекта | 1 099 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 934 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 118 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 062 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 006 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 894 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -440 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.2 км | Маяк-2 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 450 000 | 22 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Зверобой СНТ | 20 м² | 10 сот. | 850 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Рассвет-2 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 450 000 | 22 500 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Оптик СНТ | 20 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 150 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Березовая роща СНТ | 21 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 95 238 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Константиново с. | 18 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 111 111 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Атмосфера СНТ | 22 м² | 6 сот. | 800 000 | 36 364 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.3 км | Нива СНТ | 23 м² | 10 сот. | 800 000 | 34 783 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Северянин СНТ | 24 м² | 10 сот. | 1 700 000 | 70 833 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Яуза-2 СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 56 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.05.2026 | 1 700 000 | история площадки |
| 12.05.2026 | 1 400 000 (−300 000) | история площадки |
| 18.05.2026 | 1 290 000 (−110 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 1 240 000 (−50 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 1 199 000 (−41 000) | история площадки |
| 11.07.2026 | 1 099 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 099 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Ваше личное убежище в заповедном месте. Дом 20 м2 / 9 соток. Счастье есть: свой уголок в окружении реликтовой природы. Представьте: просыпаетесь под пение птиц, пьете кофе на рассвете, а вокруг не суета мегаполиса, а вековые ели, зеркальная гладь ледниковых озер и воздух, которым хочется дышать полной грудью. Продается небольшой, но очень уютный домик (20 кв. М) на просторном участке 9 соток в живописном Снт. Это не просто дача это место силы, где можно забыть о делах и по-настоящему отдохнуть. Идеально ровный участок 9 соток никаких перепадов высот, оврагов и ям. Хоть футбольное поле размечай, хоть огород ровными грядками. Почему это место особенное? Ваш будущий участок граничит с природным парком "Журавлиный край" особо охраняемой территорией с уникальными ландшафтами. Здесь всё, как в учебнике географии: Реликтовые болота и кристально чистые озера ледникового происхождения. Истоки рек, которые можно исследовать. Старые еловые леса в сезон грибов и ягод корзины не напасешься. Живая сказка за забором: Вы станете свидетелем настоящего чуда природы! Это место дом для редких животных и птиц, занесенных в Красную книгу. Каждую весну и осень здесь останавливаются на пролете журавли, а белые аисты вьют гнезда прямо по соседству. Любителям фотоохоты и наблюдений рай. Что есть на участке: Дом 20 м2 компактное, уютное место для ночлега и укрытия от дождя (есть электричество). 2 крепких, полноценных сарая для хранения лодки, снастей, велосипедов и всего необходимого хозяйства. Забор по всему периметру территория в полной безопасности (и для вас, и для домашних питомцев). Электричество базовый комфорт обеспечен. Идеально для: Рыбалки и охоты (тишина, дикая природа). Семейных пикников на своей ухоженной земле. Экологического туризма и выходных с палаткой (но с удобствами в виде сараев и дома). Старта: начать знакомство с загородной жизнью за небольшие деньги. Здесь не нужны дорогие ремонты. Здесь нужны только вы и ваше желание быть счастливыми. Торг уместен, если вы такой же ценитель тишины, как и я. Звоните, покажу участок, расскажу про лучшие места для рыбалки и покажу тропы, где водятся боровики. Приезжайте знакомиться с журавлями!