Дмитровское ш., 82 км от МКАД
Журавли СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 30 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,15 млн ₽; цена не менялась с 16.10.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 52 %
Земля ≈38 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 227 тыс. → дом ≈923 тыс. ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 27 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈978 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,18 млн / целевая ≈1,06 млн / пессимист. ≈940 тыс. → от пессимистичной прибыль −538 тыс. ₽, маржа −57 %, ROI −36 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); газ — есть; в описании: баня.
До ст. Власово ≈3,2 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5078
Рейтинг 15/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 89 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 5.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 37 812 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 227 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 923 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 767 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Растовцы д. | 17,5 сот. | 850 000 | 48 571 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Якорь СНТ | 8 сот. | 430 000 | 53 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Журавли СНТ | 26,3 сот. | 1 850 000 | 70 342 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Якорь СНТ | 7,5 сот. | 200 000 | 26 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Серебренниково д. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Григорово д. | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Григорово д. | 20 сот. | 1 250 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Растовцы д. | 8 сот. | 370 000 | 46 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Растовцы д. | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Растовцы д. | 11 сот. | 250 000 | 22 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 885 / 43 452 / 79 787 |
| цена объекта | 1 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 977 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 175 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 116 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 058 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 940 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -537 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −57 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.6 км | Бекерон СНТ | 26 м² | 6,3 сот. | 699 000 | 26 885 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Слава СТ | 37,6 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 79 787 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Ольховик СНТ | 28 м² | 6,3 сот. | 1 500 000 | 53 571 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Ольховик д. | 24 м² | 6 сот. | 800 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.10.2026 | 1 150 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Добрый день, хочу предложить вам уютный дачный участок неподалеку от Москвы, на даче есть основной дом, гостевой домик, баня, туалет на улице, пристройка склад, беседки, и чердак на крыше, дом утеплён в два слоя, печка мощная, можно жить хоть 365 дней в году, есть газ(балонный), есть 3 места под автомобили, проложены трубы для подачи воды, но нужно доделать её, участок требует покоса травы и приложения рук, ничего критичного, но дачу посещаю редко, дача внутри Снт, охрана, мусорки на выезде, один пруд для купания, в двух километрах станция Власово, ездят общественные автобусы, агенства прошу не беспокоить.