Дмитровское ш., 93 км от МКАД
Сотское СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 1,15 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1 млн ₽ от 21.03.2024.
Рейтинг 23/100 · уверенность 58 %
Земля ≈49 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 296 тыс. → дом ≈854 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 27 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈978 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,51 млн / целевая ≈2,26 млн / пессимист. ≈2,01 млн → от пессимистичной прибыль ≈34 тыс. ₽, маржа 2 %, ROI 2 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — нет; отопление — нет; в описании: колодец.
До ст. Талдом-Савёловский ≈5 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5077
Рейтинг 23/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 3 % | 1.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.8 |
| торг | 5 | 77 % | 4.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 4.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 65 % | 9.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 49 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 296 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 854 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 080 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Сотское д. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сотское д. | 11,6 сот. | 800 000 | 68 966 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Карачуново д. | 26,8 сот. | 1 000 000 | 37 313 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Карачуново д. | 18 сот. | 650 000 | 36 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Карачуново-3 СНТ | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Карачуново-2 СНТ | 9,8 сот. | 600 000 | 61 224 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Сотское д. | 10 сот. | 490 000 | 49 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Карачуново-2 СНТ | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Карачуново-2 СНТ | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Костино д. | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 667 / 49 465 / 70 000 |
| цена объекта | 1 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 977 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 514 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 388 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 263 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 011 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 33 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 2 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 20 км | 50 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 15.7 км | Вымпел СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 26 667 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | 38 м² | 6,5 сот. | 1 800 000 | 47 368 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 18 км | Дубна СТ | 64 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 51 562 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.03.2024 | 1 000 000 | история площадки |
| 31.05.2024 | 980 000 (−20 000) | история площадки |
| 03.07.2024 | 1 200 000 (+220 000) | история площадки |
| 08.08.2024 | 1 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 13.08.2024 | 920 000 (−80 000) | история площадки |
| 29.08.2024 | 1 100 000 (+180 000) | история площадки |
| 07.10.2024 | 990 000 (−110 000) | история площадки |
| 02.12.2024 | 1 100 000 (+110 000) | история площадки |
| 18.12.2024 | 1 500 000 (+400 000) | история площадки |
| 10.02.2025 | 1 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 17.05.2025 | 1 200 000 (+200 000) | история площадки |
| 23.05.2025 | 1 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 24.05.2025 | 980 000 (−120 000) | история площадки |
| 17.06.2025 | 900 000 (−80 000) | история площадки |
| 05.07.2025 | 1 200 000 (+300 000) | история площадки |
| 02.09.2025 | 890 000 (−310 000) | история площадки |
| 23.10.2025 | 888 000 (−2 000) | история площадки |
| 14.11.2025 | 1 050 000 (+162 000) | история площадки |
| 27.02.2026 | 1 250 000 (+200 000) | история площадки |
| 21.04.2026 | 970 000 (−280 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 1 050 000 (+80 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 1 300 000 (+250 000) | история площадки |
| 15.09.2026 | 1 150 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу в талдомском районе снт сотское, хороший кирпичный дом, на втором этаже ремонт полностью сделан, переделывалось. Все, стырые доски, полностью заменены, первый этаж, подведен под косметический ремонт, больших вложений не требует, место замечательное, рядом карьер где можно купаться, 1.5 км от города Талдома, очень хороший участок, огород был, после покупки только косили, грядки не делались, земля чернозем, участок очищен от всего мусора. Дом можно рассматривать как дачный вариант, свет проведен, отопление нету, можно использовать электрообогреватели, колодца нет, его надо копать. Межевание на участке есть, документы готовы к сделке!