Дмитровское ш., 78 км от МКАД
Полесье СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 35 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 05.04.2022.
Рейтинг 16/100 · уверенность 61 %
Земля ≈24 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 142 тыс. → дом ≈1,06 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–47 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,15 млн / целевая ≈1,03 млн / пессимист. ≈920 тыс. → от пессимистичной прибыль −800 тыс. ₽, маржа −87 %, ROI −47 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Власово ≈4 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5076
Рейтинг 16/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 6.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 23 641 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 142 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 058 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 229 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Нарцисс СНТ | 12 сот. | 390 000 | 32 500 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Оптик СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Универсал-3 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нарцисс СНТ | 15 сот. | 400 000 | 26 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Малыш СНТ | 6 сот. | 135 791 | 22 632 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нарцисс СНТ | 22,5 сот. | 500 000 | 22 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Высотка СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Текстильщик СНТ | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сатурн СНТ | 8 сот. | 140 000 | 17 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Волхонка СНТ | 6 сот. | 180 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 571 / 30 125 / 46 667 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 150 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 092 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 035 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 920 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -800 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −87 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Сатурн СНТ | 34 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 44 118 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Рассвет СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 32 857 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Океан СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 27 778 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Сокольники СНТ | 35 м² | 6 сот. | 650 000 | 18 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Политехник СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 34 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Слава СТ | 40 м² | 5,9 сот. | 1 205 000 | 30 125 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Рассвет-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Океан-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 650 000 | 21 667 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Монолит СНТ | 30 м² | 6 сот. | 700 000 | 23 333 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Радуга СНТ | 30,3 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 115 512 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.04.2022 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочно! Продается участок 6 соток в Снт "Вымпел" ст. Власово. На участке дом, летний душ, туалет и 2 сарая. Участок огорожен, сухой. Пакет документов в сборе, участок прошел межевание. Рядом находится пруд. Развитая инфраструктура: вода из водонапорной башни, электричество, асфальтированные дороги, круглосуточный магазин в шаговой доступности, летний рынок, автобусы. Уместен Торг.