Дмитровское ш., 56 км от МКАД
Рассвет СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 30 м², участок 6,3 сот., дерево.
Цена 1,25 млн ₽, снижали с 1,35 млн; первая цена 1,35 млн ₽ от 03.07.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 53 %
Земля ≈40 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 255 тыс. → дом ≈995 тыс. ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 28 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,06 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,52 млн / целевая ≈1,37 млн / пессимист. ≈1,22 млн → от пессимистичной прибыль −344 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть.
До ст. пл. 68 км ≈13,9 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5067
Рейтинг 21/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 13.5 |
| торг | 5 | 49 % | 3.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 8 % | 0.6 |
| участок | 5 | 21 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 488 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 255 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 995 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 167 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Рассвет СНТ | 20 сот. | 600 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рассвет СНТ | 12 сот. | 450 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Пальчино СПР СНТ | 8,2 сот. | 373 000 | 45 488 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Пальчино СНТ | 20 сот. | 798 000 | 39 900 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Пальчино СНТ | 6,6 сот. | 550 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Пальчино СПР СНТ | 12 сот. | 1 050 000 | 87 500 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Пальчино СПР СНТ | 17 сот. | 850 000 | 50 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Пальчино СПР СНТ | 10 сот. | 560 000 | 56 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Пальчино СПР СНТ | 7,1 сот. | 300 000 | 42 254 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 000 / 53 333 / 60 000 |
| цена объекта | 1 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 062 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 523 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 447 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 371 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 218 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -344 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.9 км | Вишенка СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Витязь СНТ | 25 м² | 5 сот. | 700 000 | 28 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Вишенка СНТ | 25 м² | 7,8 сот. | 1 500 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.07.2026 | 1 350 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 1 250 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 250 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 138199578 Уважаемые покупатели! Мы рады предложить вам дачный дом площадью 30 кв. М, расположенный на участке в 6.3 соток по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, деревня Пальчино, Снт "Рассвет". О доме: В 2000 году был построен дачный дом площадью 30 кв. М на блочно-сваечном фундаменте. Это одноэтажное строение состоит из двух комнат по 15 кв. М каждая. Стены, кровля и пол утеплены минеральной ватой толщиной 150 миллиметров. Открытая терраса, примыкающая к дому, имеет площадь 24 кв. М. Она возведена на свайном фундаменте с использованием бетонных колонн, и планируется установка кровли. Деревянные окна придают дому уют и способствуют естественной циркуляции воздуха. Вся мебель остается в доме. Коммуникации: В доме для отопления используются электрические обогреватели. Электросеть имеет мощность 5 квт. Водопровод поселковый (с апреля-октябрь), в дом проведена вода. Для удаления сточных вод используется система дренажа. Установлен бойлер на 80 литров. Есть душевая кабина. Описание участка: Участок не засажен грядками и ягодными кустарниками, что позволяет использовать его по своему усмотрению. По всему периметру он обнесён сеткой рабицей. Расположение объекта: Дом расположен в спокойном месте, окружённом природой и с хорошими экологическими условиями. Рядом с участком находится лес, где можно собирать грибы и ягоды. В пределах Снт функционирует местный магазин, который работает с мая по октябрь и расположен в удобной доступности. До центра Сергиева Посада всего 30 километров, автобусы ходят каждые 50 минут. Недалеко, в деревне Марьино, всего в 15 минутах езды, имеются школа, детский сад, магазины и фельдшерско-акушерский пункт. Въезд в Снт осуществляется через автоматический шлагбаум. Правоустанавливающие документы: Участок был размежеван. Он находится в собственности одного человека без каких-либо обременений. Дом не поставлен на учёт. Годовые взносы по Снт составляют 18000 рублей. Звоните: Мы всегда готовы ответить на ваши вопросы. Организуем просмотр в любой день недели по предварительной договорённости. Безопасность сделки обеспечена стандартами работы Гильдии риелторов Московской области.