Дмитровское ш., 52 км от МКАД
Пыхино СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 40 м², участок 10 сот.
Цена 1,35 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 08.05.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 61 %
Земля ≈78 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 779 тыс. → дом ≈571 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 15 тыс.–39 тыс. ₽/м², медиана 24 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,15 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,01 млн / целевая ≈914 тыс. / пессимист. ≈812 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,04 млн ₽, маржа −127 %, ROI −56 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. пл. 68 км ≈8,9 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5056
Рейтинг 37/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 47 % | 2.9 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 73 % | 10.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 77 898 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 779 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 571 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 275 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Плетневка СНТ | 9,2 сот. | 700 000 | 76 087 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Пыхино д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Радуга-1 ТСН | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Андреянцево д. | 8,5 сот. | 999 860 | 117 631 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Простор СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Якоть с. | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Простор СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Якоть с. | 37 сот. | 815 000 | 22 027 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Якоть с. | 21 сот. | 4 550 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Якоть с. | 12 сот. | 1 425 000 | 118 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 23 611 / 39 342 |
| цена объекта | 1 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 147 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 015 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 964 000 ₽ |
| продажа: целевая | 914 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 812 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 035 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −127 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Простор СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 55 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Вороново СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Веля СНТ | 40 м² | 8,2 сот. | 600 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Вишенка СНТ | 38 м² | 9,7 сот. | 1 495 000 | 39 342 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Царевское д. | 40 м² | 6 сот. | 700 000 | 17 500 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Думино д. | 45 м² | 10 сот. | 1 000 000 | 22 222 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Иволга СНТ | 45 м² | 10 сот. | 1 000 000 | 22 222 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Иволга СНТ | 45 м² | 8,9 сот. | 1 395 000 | 31 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | имени Горячкина СНТ | 40 м² | 6,5 сот. | 2 200 000 | 55 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Аметист СНТ | 36 м² | 11,5 сот. | 1 200 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.05.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 26.05.2026 | 1 850 000 (−150 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 1 550 000 (−300 000) | история площадки |
| 25.09.2026 | 1 500 000 (−50 000) | история площадки |
| 30.09.2026 | 1 350 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 350 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Двухэтажный дом, пригодный для ночёвок. Участок ровный, правильной формы с плодово-ягодными насаждениями. Территория Снт закрыта, на въезде оборудован пропускной пункт со шлагбаумом и ведется видеонаблюдение.