Новорязанское ш., 90 км от МКАД
Шманаево д., Ступино гор. округ
Коттедж 80 м², участок 8,5 сот., дерево.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 13.07.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 44 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 432 тыс. → дом ≈3,07 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км, 79 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн ₽; аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); отопление — нет; свет — есть; в описании: баня, скважина.
До ст. Шубатово ≈0,1 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №505
Рейтинг 26/100 · уверенность 44 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 2 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 38 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 4.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 10.6 |
| участок | 5 | 41 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 5 % | 1.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 5.3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 432 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 068 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 350 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Елочка СНТ | 8 сот. | 590 000 | 73 750 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Елочка СНТ | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Елочка СНТ | 7,5 сот. | 300 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мякинино д. | 6 сот. | 270 000 | 45 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Мякинино д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Мякинино д. | 8 сот. | 590 000 | 73 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Мякинино д. | 25 сот. | 1 477 000 | 59 080 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Мякинино д. | 25 сот. | 1 600 000 | 64 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Мякинино д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Субботово д. | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 78 571 / 83 242 / 87 912 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | аналогов мало — прибыль не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.9 км | Степановское с. | 91 м² | 8 сот. | 8 000 000 | 87 912 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Березнецово с. | 70 м² | 12 сот. | 5 500 000 | 78 571 | в продаже 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом 6 на 9 метров, двухэтажный, общей площадью 80 квадратных метров, в деревне Шманаево, переулок Мещеринский, Ступинский район. Первый этаж построен из бруса, второй каркасно-щитовой. Дом утеплен, имеет ленточный фундамент. Внутри отделан вагонкой, снаружи сайдингом. На первом этаже расположены прихожая, кухня и две раздельные комнаты. На втором этаже еще две комнаты. В доме есть электричество, пластиковые окна и железная входная дверь. Участок правильной формы, 8,5 соток. На территории находятся отдельно стоящая кухня, баня, душевая кабина и машино-место с навесом, туалет на улице. Вода поступает из летней скважины глубиной 25 метров. Участок ухоженный, с множеством плодовых деревьев и кустарников, включая пять груш, яблоню, вишню, сливу и черешню. Также на участке растут прекрасные туи. Это тихое и спокойное место для загородного проживания, рядом прекрасный лес, приличное соседство. В шаговой доступности находится железнодорожная станция Шубатово.