Дмитровское ш., 70 км от МКАД
Новая Заря СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 28 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 1,44 млн ₽, снижали с 1,75 млн; первая цена 1,75 млн ₽ от 27.11.2025.
Рейтинг 26/100 · уверенность 59 %
Земля ≈32 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 191 тыс. → дом ≈1,25 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈460 тыс., покупка после торга ≈1,22 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈993 тыс. / целевая ≈894 тыс. / пессимист. ≈794 тыс. → от пессимистичной прибыль −890 тыс. ₽, маржа −112 %, ROI −53 %.
Коммуникации: септик; в описании: колодец.
До ст. Никулки ≈2,3 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5049
Рейтинг 26/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 9.2 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 31 766 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 191 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 249 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 607 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Кушки СНТ | 8 сот. | 230 000 | 28 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кушки д. | 7,9 сот. | 121 635 | 15 397 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Приветино д. | 16 сот. | 1 400 000 | 87 500 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Художник СТ | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Труд СНТ | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кушки д. | 13,6 сот. | 370 000 | 27 206 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Труд СНТ | 14,7 сот. | 600 000 | 40 816 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Труд СНТ | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Приветино д. | 27 сот. | 2 500 000 | 92 593 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Труд СНТ | 10,8 сот. | 950 000 | 87 963 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 28 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 460 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 667 / 36 921 / 88 000 |
| цена объекта | 1 440 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 224 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 993 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 943 000 ₽ |
| продажа: целевая | 894 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 794 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -890 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −112 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −53 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Приветино СНТ | 30 м² | 6 сот. | 850 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Кушки д. | 25 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 88 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Дубки-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Менделеевец СНТ | 30 м² | 5,9 сот. | 560 000 | 18 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Агросад СНТ | 24 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 54 167 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Агрос СТ | 25 м² | 8 сот. | 1 155 000 | 46 200 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Приветино СНТ | 35 м² | 6 сот. | 850 000 | 24 286 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Океан-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 650 000 | 21 667 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Якоть СНТ | 33,4 м² | 6 сот. | 1 520 000 | 45 509 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Монолит СНТ | 30 м² | 6 сот. | 700 000 | 23 333 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.11.2025 | 1 750 000 | история площадки |
| 26.08.2026 | 1 440 000 (−310 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 440 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в экологичном-живописном месте. В собственности более 5 лет. Один взрослый собственник. Участок ровный 6 соток по документам. Есть возможность, выкупить еще 4 сотки соседнего участка и объединить. Расположен в МО, Талдомского района Снт "Новая Заря". Площaдь дома: 28,1 кв. М. Дом зарегистрирован как жилой. (То есть подходит под постоянную прописку). Можно применить мат. Капитал. Строение с с мансардой и глубоким погребом. Дом щитовой, на бетонном фундаменте. Крыша оцинкованное железо, окна Пвх. В доме 2 комнаты (1 комната на 1 этаже, 2ая комната оборудована под детскую на мансарде), а так же на 1 этаже кухня-гостиная и совмещенный санузел (туалет, ванна). Меблирован и оснащен техникой (остается новому владельцу). Площадь участка: 6 соток, можно увеличить. Категория земель: Земли сельхозназначения. Вид разрешенного использования: для садоводства. Межевание выполнено. На участке плодовые деревья ( яблоня, вишня,). Так же шикарная, сказочная елка. Кустовые- малина, черная смородина, черноплодная рябина). Для будущей хозяйки остаются многолетние цветники (лилии, розы, флоксы, тюльпаны, лаванда и ирис). А также сортовая клубника. На участке кроме дома есть строение новый, стильный хозблок, для хранения садовой техники и инструмента. Перед домом площадка для установки бассейна (бассейн остается покупателю). Коммуникации: электричество 5 квт., вода- колодец 5 колец, канализация септик Топаз. Снт " Новая Заря" охраняется (камеры у въезда и диспетчер с тревожной кнопкой). На территории есть детский городок и небольшой магазин. Дороги чистятся в зимний период. Мусор вывозится на регулярной основе. Снт расположено вдали от шумных дорог в пешей доступности от лесного массива. Рядом с снт магазин Пятерочка, в 10 минутах езды Магнит. Из Москвы можно добраться на автомобиле или электричке (ст. Вербилки), далее на автобусе до остановки д. Кушки. Электрический столб напротив участка, вечером удобно подсвечивает. Колодец на участке. Соседи только с одной стороны, приятные люди. Нам повезло, участок удачно расположен. На территории снт асфальтная крошка, есть очень хорошая детская площадка. Участок находится в начале снт. Ворота качественные по всей территории. Ворота на въезд по пульту. Рядом дом культуры в Вербилках. Летом, это просто райский уголок.