Дмитровское ш., 83 км от МКАД
Ольховик д., Талдомский гор. округ
Дача 35 м², участок 6 сот., каркас.
Цена 1,45 млн ₽, снижали с 1,55 млн; первая цена 1,55 млн ₽ от 02.04.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 51 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 431 тыс. → дом ≈1,02 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 23 тыс.–99 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,23 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,15 млн / целевая ≈1,03 млн / пессимист. ≈916 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,02 млн ₽, маржа −111 %, ROI −53 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Мельдино ≈1,5 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5046
Рейтинг 17/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 124 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 5.2 |
| торг | 5 | 43 % | 3.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 431 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 019 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 114 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Ольховик д. | 12 сот. | 850 000 | 70 833 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ольховик д. | 17,7 сот. | 3 950 000 | 223 164 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ольховик СНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ольховик д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ольховик СНТ | 12 сот. | 950 000 | 79 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ольховик СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Волгарь СНТ | 16 сот. | 3 800 000 | 237 500 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Волгарь СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Волгарь СНТ | 13 сот. | 130 000 | 10 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ольховик-2 СНТ | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 333 / 37 051 / 99 206 |
| цена объекта | 1 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 232 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 145 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 088 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 030 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 916 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 016 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −111 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −53 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.9 км | Дружба СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 25 556 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Роща СНТ | 30 м² | 6,7 сот. | 2 500 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Дубна СТ | 40 м² | 4,4 сот. | 1 850 000 | 46 250 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | Репка-2 СНТ | 31 м² | 3,3 сот. | 1 100 000 | 35 484 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | Петрино СНТ | 30 м² | 6 сот. | 700 000 | 23 333 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.7 км | Энтузиаст СНТ | 30 м² | 6 сот. | 910 000 | 30 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | Восход СНТ | 25,2 м² | 4,1 сот. | 2 500 000 | 99 206 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Репка-2 СНТ | 45 м² | 5,1 сот. | 2 700 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Петрино д. | 25 м² | 8 сот. | 800 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Менделеевец СНТ | 24,6 м² | 6 сот. | 950 000 | 38 618 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.04.2026 | 1 550 000 | история площадки |
| 20.05.2026 | 1 450 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 450 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок находится в пешей доступности от ж/д станции Мельдино савеловского направления (15 минут). Асфальтированная дорога до Снт, дороги зимой чистят. Несколько магазинов рядом, сетевой супермаркет и в 10-ти минутах хотьбы. Участок сухой и ровный на участке колодец, туалет с душем, навес для мангала. Домик каркасный, утеплённый, для летнего проживания. 1-й этаж- кухня и комната. 2-й этаж комната 10 кв. М.