Дмитровское ш., 62 км от МКАД
Сихнево д., Дмитровский гор. округ
Дача 120 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 1,6 млн; первая цена 1,6 млн ₽ от 19.05.2024.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 27/100 · уверенность 60 %
Земля ≈81 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 650 тыс. → дом ≈850 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 35 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈2,2 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,01 млн / целевая ≈3,61 млн / пессимист. ≈3,21 млн → от пессимистичной прибыль −264 тыс. ₽, маржа −8 %, ROI −8 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: баня.
До ст. Вербилки ≈16,6 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5034
Рейтинг 27/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 94 % | 13.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 650 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 850 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 083 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Сихнево д. | 15 сот. | 3 100 000 | 206 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Сихнево д. | 30 сот. | 3 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сихнево д. | 30 сот. | 3 200 000 | 106 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новое Сихнево СНТ | 15 сот. | 2 450 000 | 163 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сихнево СНТ | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сихнево СНТ | 16 сот. | 5 000 000 | 312 500 | снят (цена объявления) 26.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шабаново д. | 25 сот. | 1 000 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Шабаново д. | 5 сот. | 550 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Шабаново д. | 11 сот. | 1 650 000 | 150 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Шабаново д. | 16,5 сот. | 500 000 | 30 303 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 455 / 43 911 / 80 000 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 014 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 813 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 613 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 211 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -264 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Сихнево СНТ | 110 м² | 8 сот. | 3 900 000 | 35 455 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сихнево СНТ | 85,4 м² | 8 сот. | 3 750 000 | 43 911 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Жаворонок СНТ | 90 м² | 6,6 сот. | 3 200 000 | 35 556 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Садовниково д. | 90 м² | 10 сот. | 7 200 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Кузнецово д. | 94,1 м² | 12 сот. | 5 700 000 | 60 574 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.05.2024 | 1 600 000 | история площадки |
| 21.04.2025 | 1 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок в Снт, площадью 8 соток, в собственности более 25 лет, на земельном участке расположены постройки общей площадью 120 кв. М, в том числе: баня площадь 1 этажа 36 кв. М, размером 6х6 м, летний садовый домик площадь 1 этаже 12 кв. М, размером 3х4 м, два металлических хозблока 10 и 12 кв. М. Круглогодичная охрана, общий летний водопровод, электричество оплата через Снт по счётчикам, есть возможность перехода на прямой договор. В пешей доступности лес и река.