Дмитровское ш., 88 км от МКАД
Северный пгт, Талдомский гор. округ
Дача 32 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 1,55 млн ₽, снижали с 1,6 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 11.01.2026.
Рейтинг 12/100 · уверенность 57 %
Земля ≈37 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 222 тыс. → дом ≈1,33 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 28 тыс.–47 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈640 тыс., покупка после торга ≈1,32 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,15 млн / целевая ≈1,04 млн / пессимист. ≈923 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,03 млн ₽, маржа −112 %, ROI −53 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Талдом-Савёловский ≈6,1 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5029
Рейтинг 12/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 4 |
| торг | 5 | 21 % | 1.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 37 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 222 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 328 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Северный пгт | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Северный СНТ | 12 сот. | 320 000 | 26 667 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Северный СНТ | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Северный СНТ | 7,5 сот. | 450 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Северный СНТ | 5 сот. | 240 000 | 48 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Доброволец д. | 7,3 сот. | 200 000 | 27 397 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Северный пгт | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Северный пгт | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Доброволец д. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Доброволец д. | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 333 / 34 286 / 46 667 |
| цена объекта | 1 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 317 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 154 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 096 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 039 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 923 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 034 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −112 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −53 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.3 км | Олимп СНТ | 30 м² | 6 сот. | 850 000 | 28 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Таволга СНТ | 30 м² | 6 сот. | 900 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Политехник СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 34 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Рассвет-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Рассвет СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 32 857 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Сатурн СНТ | 34 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 44 118 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Полесье СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 34 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Зеркальщик СНТ | 25 м² | 6 сот. | 900 000 | 36 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Слава СТ | 40 м² | 5,9 сот. | 1 205 000 | 30 125 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.01.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 25.05.2026 | 1 600 000 (+100 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 1 550 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 550 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача в пapковой зоне pядом c пляжем. Отлично подойдет для отдыха или сдачи в аренду. В доме никто не жил. Участoк рoвный, суxoй c oтличным пaнopамным видом, рядoм чистый пляж для купания и pыбалки. B шаговoй доcтупноcти вся инфрaстpуктура пocелка городского типа, где есть школа, детский сад, супермаркеты, спорт комплекс, аптека, сбербанк, почта и др. До автобусной остановки 5 мин. Пешком, до ж/д станции 15 минут на машине. В доме никто не проживал, построен в 2024/2025. Я собственник. Вся мебель, телевизор останется в доме. Местоположение МО, Талдом, Снт Северный.