Дмитровское ш., 63 км от МКАД
Говейново д., Дмитровский гор. округ
Дача 24 м², участок 6 сот., панель.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 18.07.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 53 %
Земля ≈57 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 343 тыс. → дом ≈1,16 млн ₽, 48 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 28 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈380 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈879 тыс. / целевая ≈791 тыс. / пессимист. ≈703 тыс. → от пессимистичной прибыль −952 тыс. ₽, маржа −135 %, ROI −57 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (туалет вне дома); в описании: колодец.
До ст. Соревнование ≈10,9 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5028
Рейтинг 24/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 11.3 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 32 % | 2.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 57 091 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 343 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 157 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 48 208 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Говейново д. | 16,5 сот. | 1 300 000 | 78 788 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Яхрома СНТ | 11 сот. | 599 000 | 54 455 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Куликово с. | 16 сот. | 1 200 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Куликово с. | 11 сот. | 1 350 000 | 122 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Лужайка СНТ | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Луговой пос. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Березка-5 СНТ | 20 сот. | 800 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Куликово с. | 6,8 сот. | 800 000 | 117 647 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Куликово с. | 11,1 сот. | 1 100 000 | 99 099 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Березка-5 СНТ | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 667 / 33 333 / 60 000 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 879 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 835 000 ₽ |
| продажа: целевая | 791 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 703 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -952 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −135 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −57 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13.1 км | Чайка СНТ | 27 м² | 6 сот. | 900 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Камелия СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.8 км | Салют-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 830 000 | 27 667 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 16.10.2026 | 1 500 000 (−1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочно. Уютный участок. Соседи только с двух сторон. С одной стороны проселочная дорога, с другой стороны начинается лес- видите на фото. Вода, свет, колодец есть. Домик старенький летний ну если, на лето то и достаточно. Есть подсобка с душем и раковиной ( тоже на фото). Туалет на улице. Весной, после таянья снега, воды на участке нет, так как слегка приподнят. Срочно надо продать дочке на институт. 70 км от Мкад. Деревня Говейного Спн Энергия.