Дмитровское ш., 46 км от МКАД
Шмель СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 60 м², участок 5,8 сот., кирпич.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 04.09.2025.
Рейтинг 68/100 · уверенность 56 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 5,8 сот. = 582 тыс. → дом ≈1,02 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 18 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,23 млн / целевая ≈3,81 млн / пессимист. ≈3,38 млн → от пессимистичной прибыль ≈925 тыс. ₽, маржа 27 %, ROI 38 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; свет — есть.
До ст. пл. 62 км ≈4,4 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5019
Рейтинг 68/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 76 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 75 % | 32.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 74 % | 4.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 16 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 9.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 582 000 ₽ (5,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 018 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 967 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Подлипки СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ярыгино д. | 30 сот. | 3 500 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ярыгино д. | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ярыгино д. | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ярыгино д. | 15 сот. | 2 150 000 | 143 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ярыгино д. | 25 сот. | 3 250 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ярыгино д. | 7,4 сот. | 12 900 000 | 1 743 243 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ярыгино СНТ | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ярыгино д. | 9 сот. | 850 000 | 94 444 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ярыгино д. | 11,2 сот. | 1 800 000 | 160 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 333 / 58 630 / 68 493 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 231 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 019 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 808 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 385 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 925 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 38 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Торбеевские Зори СНТ | 65,7 м² | 7,5 сот. | 4 500 000 | 68 493 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Кудринские Узоры КП | 60 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 18 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Сатурн СНТ | 75,9 м² | 6 сот. | 4 450 000 | 58 630 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.09.2025 | 2 300 000 | история площадки |
| 16.09.2025 | 1 800 000 (−500 000) | история площадки |
| 28.08.2026 | 1 600 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 1763018. Вашему вниманию предлагается уникальный объект недвижимости уютный и тёплый дом в Сергиево-Посадском городском округе, в садовом товариществе "Шмель". Это идеальный выбор для тех, кто хочет наслаждаться спокойствием загородной жизни, но оставаться близко к городской суете. Дом построен в 2000 году из качественного кирпича, что гарантирует его надёжность и долговечность. Общая площадь дома составляет 60 кв. М, из которых 30 кв. М жилая площадь. Две комнаты по 15 кв. М каждая, кухня площадью 10 кв. М всё это создаёт комфортное пространство для жизни. Участок площадью 5,84 соток благоустроен и находится под охраной. Подъезд к участку засыпан щебнем, а на участке проведено электричество. Печное отопление обеспечивает уют в холодное время года. Всего в двух километрах от дома находится город, что позволяет быстро добраться до необходимых инфраструктурных объектов. Не упустите шанс стать владельцем этого замечательного дома! Позвоните нам прямо сейчас, чтобы узнать больше и записаться на просмотр. Мы гарантируем безопасную сделку и юридическую поддержку нашим Клиентам. Поможем одобрить ипотеку с сниженной ставкой.