Дмитровское ш., 92 км от МКАД
Весна СНТ, Дубна гор. округ
Дача 16,5 м², участок 4,7 сот., щитовой.
Цена 1,65 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 07.07.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 53 %
Земля ≈324 тыс. ₽/сот. × 4,7 сот. = 1,52 млн → дом ≈126 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 100 тыс.–131 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈230 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,74 млн / целевая ≈1,57 млн / пессимист. ≈1,39 млн → от пессимистичной прибыль −240 тыс. ₽, маржа −17 %, ROI −15 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Дубна ≈2,2 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5013
Рейтинг 19/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 6 % | 0.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 324 170 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 524 000 ₽ (4,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 126 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 636 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Весна СНТ | 4,5 сот. | 1 050 000 | 233 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Весна СНТ | 6 сот. | 2 150 000 | 358 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Весна СНТ | 5,3 сот. | 1 330 000 | 250 943 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Весна СНТ | 7,7 сот. | 2 600 000 | 337 662 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 10 сот. | 5 500 000 | 550 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 10 сот. | 7 200 000 | 720 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 20 сот. | 12 000 000 | 600 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 12,2 сот. | 3 900 000 | 319 672 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 5,9 сот. | 1 999 999 | 338 983 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 16,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 230 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 100 000 / 100 000 / 130 769 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 740 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 653 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 566 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 392 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -240 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | 13 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 130 769 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.7 км | Восход СНТ | 20 м² | 4,2 сот. | 2 000 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Монтажник СНТ | 12 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 09.07.2026 | 1 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 11.07.2026 | 1 690 000 (−10 000) | история площадки |
| 18.07.2026 | 1 590 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.09.2026 | 1 690 000 (+100 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 1 650 000 (−40 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Добрый день! Продается дача 4,7 сотки, на окраине города Дубна. -Присвоен адрес. -Дом 16,5 квадратов, щитовой, зарегистрированный, не жилой. -Подключено электричество 15 кВ., договор напрямую с Мосэнерго. -Летний водопровод ( оплачен взнос на улучшения). -Межевание выполнено. -Дренаж вокруг участка. -Забор сетка-рабица. -Долгов нет, взносы оплачены. -Спокойные и дружелюбные соседи напротив. Слева и справа от участка никто не проживает. Можно построить жилой дом и прописаться или перевести этот дом в жилой. Прописка города Дубна. Помощь риелторов не нужна! Пишите и звоните.