Дмитровское ш., 83 км от МКАД
Ольховик д., Талдомский гор. округ
Дача 20 м², участок 8 сот., брус.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 12.07.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 50 %
Земля ≈73 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 582 тыс. → дом ≈1,12 млн ₽, 56 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 60 тыс.–167 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,31 млн / целевая ≈1,18 млн / пессимист. ≈1,05 млн → от пессимистичной прибыль −795 тыс. ₽, маржа −76 %, ROI −43 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Мельдино ≈1,8 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5007
Рейтинг 16/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 5.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 72 703 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 582 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 118 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 55 900 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Волгарь СНТ | 16 сот. | 3 800 000 | 237 500 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ольховик д. | 12 сот. | 850 000 | 70 833 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ольховик д. | 17,7 сот. | 3 950 000 | 223 164 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Волгарь СНТ | 13 сот. | 130 000 | 10 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ольховик-2 СНТ | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ольховик СНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ольховик СНТ | 12 сот. | 950 000 | 79 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ольховик СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ольховик-2 СНТ | 8,3 сот. | 650 000 | 78 313 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Соврыбфлот СНТ | 10 сот. | 4 200 000 | 420 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 000 / 80 000 / 166 667 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 313 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 247 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 182 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 050 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -795 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −76 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.7 км | Весна СНТ | 20 м² | 4,5 сот. | 1 900 000 | 95 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | 20 м² | 6,6 сот. | 1 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Зорька СНТ | 15 м² | 5,8 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | 18 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.1 км | 15 м² | 9 сот. | 2 500 000 | 166 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.07.2026 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок 8 соток, с летнем домиком.