Дмитровское ш., 79 км от МКАД
Оптик СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 44 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,72 млн ₽, снижали с 1,92 млн; первая цена 1,92 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 64 %
Земля ≈22 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 132 тыс. → дом ≈1,59 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 11 тыс.–34 тыс. ₽/м², медиана 24 тыс.
Ремонт ≈780 тыс., покупка после торга ≈1,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,02 млн / целевая ≈915 тыс. / пессимист. ≈814 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,43 млн ₽, маржа −175 %, ROI −64 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Власово ≈4 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5000
Рейтинг 18/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.5 |
| торг | 5 | 69 % | 4.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 11 % | 1.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 22 056 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 132 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 588 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 091 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Нарцисс СНТ | 22,5 сот. | 500 000 | 22 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нарцисс СНТ | 12 сот. | 390 000 | 32 500 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нарцисс СНТ | 15 сот. | 400 000 | 26 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Московский Литератор СТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Волхонка СНТ | 5,5 сот. | 210 000 | 38 182 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Волхонка СНТ | 6 сот. | 180 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сатурн СНТ | 8 сот. | 140 000 | 17 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ягодное СНТ | 15 сот. | 330 000 | 22 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ягодное СНТ | 12 сот. | 330 000 | 27 500 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ягодное СНТ | 6 сот. | 70 000 | 11 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 780 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 10 730 / 23 611 / 34 000 |
| цена объекта | 1 720 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 462 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 017 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 966 000 ₽ |
| продажа: целевая | 915 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 814 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 428 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −175 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −64 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Универсал-3 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 28 889 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Полесье СНТ | 46 м² | 6 сот. | 920 000 | 20 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Рассвет СНТ | 45 м² | 7 сот. | 1 000 000 | 22 222 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Заря СНТ | 46,6 м² | 6 сот. | 500 000 | 10 730 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Слава СТ | 40 м² | 5,9 сот. | 1 205 000 | 30 125 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Заря СНТ | 42 м² | 6,4 сот. | 1 050 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Оптимист СНТ | 45 м² | 6 сот. | 800 000 | 17 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мирный пос. | 50 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мирный пос. | 50 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 34 000 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Океан СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 28 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 1 920 000 | история площадки |
| 15.08.2026 | 1 820 000 (−100 000) | история площадки |
| 26.08.2026 | 1 720 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 720 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в Снт "Оптик" Талдомский район. Отличное предложение для любителей загородного отдыха! Уютный каркасно-щитовой дом площадью 44 кв. М располагается на участке, где есть все для комфортной жизни на природе. Параметры дома: · Площадь: 44 кв. М. · Этажность: 2 этажа. · Количество комнат: 2 + кухня. Описание: Дача включает две удобные комнаты и кухню, что создает комфортные условия для проживания. Размеры помещений позволят разместить все необходимое для отдыха и уюта. Участок: На территории также построены: · Баня для расслабляющих процедур. · Уличный душ идеальная возможность освежиться в жаркие дни. · Уличный туалет. На участке есть свой колодец, что обеспечивает бесперебойное водоснабжение. Инфраструктура: Снт "Оптик" находится в живописной местности, что делает его идеальным местом для отдыха от городской суеты. Рядом располагаются леса и водоёмы, где можно наслаждаться природой и активным отдыхом, также есть продуктовые магазины и строительный. Работает доставка продуктов "Пятерочка". От ж/д станции Власово всего 10 минут на автобусе, остановка в пешей доступности. Не упустите шанс стать владельцем этого замечательного уголка на природе! Звоните, чтобы узнать больше и записаться на просмотр!