Дмитровское ш., 75 км от МКАД
Энтузиаст СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 72 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 11.09.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 61 %
Земля ≈32 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 194 тыс. → дом ≈1,61 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–66 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈1,44 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,71 млн / целевая ≈2,44 млн / пессимист. ≈2,17 млн → от пессимистичной прибыль −798 тыс. ₽, маржа −37 %, ROI −27 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Никулки ≈4,8 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4996
Рейтинг 20/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 82 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 51 % | 7.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 32 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 194 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 606 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 306 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Бельское д. | 25 сот. | 700 000 | 28 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бельское д. | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бельское д. | 24 сот. | 1 350 000 | 56 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бельское д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бельское д. | 25 сот. | 1 400 000 | 56 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бельское д. | 14 сот. | 700 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Энтузиаст СНТ | 25 сот. | 800 000 | 32 000 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Восход СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сокольники СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Северянин СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 154 / 37 167 / 66 176 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 715 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 579 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 444 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 172 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -798 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Талдом СНТ | 72 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 41 667 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бельское д. | 67 м² | 7 сот. | 3 517 000 | 52 493 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Книга СНТ | 75,4 м² | 6 сот. | 1 595 000 | 21 154 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Универсал-3 СНТ | 68 м² | 6 сот. | 4 499 999 | 66 176 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Атмосфера СНТ | 66,8 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 29 940 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Салют СНТ | 72 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 24 306 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Фиалка СНТ | 68 м² | 6,1 сот. | 4 200 000 | 61 765 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Радуга СНТ | 67 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 62 687 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Алмаз СНТ | 70 м² | 8,1 сот. | 1 500 000 | 21 429 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | ТМЗ СНТ | 75 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 32 667 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.09.2026 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача 2этажа, первый этаж из бревна, второй щитовой. Тихое и спокойное место, соседи проживают круглогодично. На участке летний домик на две комнаты, душ, колодец, беседка, сарай. Подъезд круглогодичный.