Дмитровское ш., 37 км от МКАД
Амарант СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 48 м², участок 7,1 сот., брус.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 20.06.2026.
Рейтинг 61/100 · уверенность 67 %
Земля ≈248 тыс. ₽/сот. × 7,1 сот. = 1,76 млн → дом ≈36 тыс. ₽, 750 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 42 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,52 млн / целевая ≈3,16 млн / пессимист. ≈2,81 млн → от пессимистичной прибыль ≈424 тыс. ₽, маржа 15 %, ROI 18 %.
Коммуникации: скважина; свет — есть.
До ст. Турист ≈2,3 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4995
Рейтинг 61/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 35 % | 15.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 65 % | 4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 28 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 248 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 763 000 ₽ (7,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 36 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 750 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Амарант СНТ | 6,6 сот. | 950 000 | 143 939 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Каменка СНТ | 20 сот. | 4 400 000 | 220 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Каменка СНТ | 15 сот. | 5 000 000 | 333 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Каменка СНТ | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Муханки пос. | 11,4 сот. | 6 846 000 | 600 526 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Круглино СНТ | 8 сот. | 4 850 000 | 606 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Круглино СНТ | 9 сот. | 4 900 000 | 544 444 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Круглино СНТ | 10 сот. | 5 999 000 | 599 900 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Круглино д. | 8 сот. | 3 990 000 | 498 750 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Круглино д. | 15 сот. | 6 000 000 | 400 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 000 / 73 171 / 86 042 |
| цена объекта | 1 799 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 529 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 516 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 340 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 164 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 813 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 423 850 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Союз СНТ | 50 м² | 5,6 сот. | 8 500 000 | 170 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Голубые Ели СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 74 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Мичуринец СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 62 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Горняк СНТ | 47 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 65 957 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Родник СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 42 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Дружба-5 СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 67 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Морозки д. | 52,3 м² | 8,3 сот. | 4 500 000 | 86 042 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Строитель-2 СНТ | 49,2 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 73 171 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Тополек СНТ | 44,2 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 79 186 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Сазонки д. | 51 м² | 8 сот. | 4 300 000 | 84 314 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.06.2026 | 1 995 000 | история площадки |
| 16.07.2026 | 1 990 000 (−5 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 1 900 000 (−90 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 1 899 000 (−1 000) | история площадки |
| 04.09.2026 | 1 850 000 (−49 000) | история площадки |
| 30.09.2026 | 1 799 000 (−51 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 799 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В Снт Амарант продаю участок 7 соток и летний щитовой 6*5 дом+2 метра терраса, электричество, садовые кустарники, скважина, электронасос. В нескольких шагах р. Яхрома и канал им Москвы. Жд станция Турист 3км.