Дмитровское ш., 92 км от МКАД
Весна СНТ, Дубна гор. округ
Дача 32 м², участок 4,5 сот.
Цена 1,75 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 18.08.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 57 %
Земля ≈341 тыс. ₽/сот. × 4,5 сот. = 1,53 млн → дом ≈217 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 35 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈640 тыс., покупка после торга ≈1,49 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,86 млн / целевая ≈1,68 млн / пессимист. ≈1,49 млн → от пессимистичной прибыль −638 тыс. ₽, маржа −43 %, ROI −30 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Дубна ≈2,2 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4992
Рейтинг 16/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.4 |
| торг | 5 | 83 % | 5.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 5 % | 0.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 340 746 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 533 000 ₽ (4,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 217 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 781 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Весна СНТ | 6 сот. | 2 150 000 | 358 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Весна СНТ | 5,3 сот. | 1 330 000 | 250 943 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Весна СНТ | 7,7 сот. | 2 600 000 | 337 662 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 12,2 сот. | 3 900 000 | 319 672 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 10 сот. | 7 200 000 | 720 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 10 сот. | 5 500 000 | 550 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 10 сот. | 4 750 000 | 475 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 20 сот. | 12 000 000 | 600 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 14,5 сот. | 7 000 000 | 482 759 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 484 / 60 834 / 86 667 |
| цена объекта | 1 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 487 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 861 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 768 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 675 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 489 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -638 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Весна СНТ | 30 м² | 4,7 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Весна СНТ | 30 м² | 5,8 сот. | 1 850 000 | 61 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 30 м² | 5 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3 км | 30 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.1 км | Роща СНТ | 30 м² | 6,7 сот. | 2 500 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Дубна СТ | 30 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Репка-2 СНТ | 31 м² | 3,3 сот. | 1 100 000 | 35 484 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Восход СНТ | 30 м² | 4,2 сот. | 2 600 000 | 86 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Репка-2 СНТ | 35 м² | 4 сот. | 1 800 000 | 51 429 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Восход СНТ | 36 м² | 4,2 сот. | 1 925 000 | 53 472 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.08.2026 | 1 999 000 | история площадки |
| 22.08.2026 | 1 950 000 (−49 000) | история площадки |
| 18.09.2026 | 1 800 000 (−150 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 1 750 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Эта дача не только для отдыха, но и для выращивания и хранения урожая. На участке 4,5 сот. (16×29 м): 2-х эт. Садовый летний домик (4×5 м), хозпостройка с погребом (3,5×2,5 м), двухсекционная стеклянная теплица (3,2×10 м), дорожки-тротуарная плитка, плодовые деревья и кустарники, ягодные и цветочные многолетники. Сделаны: система полива ( колодец с насосами, водонапорная вышка, бочки к водостокам, водопровод по участку), термоизолированный герметичный металлический погреб 8 куб. М, инженерный дренаж и система компостных ям. Продаю вместе с садовым, электро инструментом и имеющимися стройматериалами, есть слесарный верстак. Посредников убедительно прошу не беспокоить.