Дмитровское ш., 34 км от МКАД
Арбат СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 45 м², участок 6 сот.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2,1 млн; первая цена 1,95 млн ₽ от 29.06.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 62 %
Земля ≈136 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 815 тыс. → дом ≈985 тыс. ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 36 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,6 млн / целевая ≈2,34 млн / пессимист. ≈2,08 млн → от пессимистичной прибыль −352 тыс. ₽, маржа −17 %, ROI −14 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Драчёво ≈7,6 км по прямой; до МКАД 34 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4985
Рейтинг 37/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 94 % | 17.2 |
| торг | 5 | 95 % | 5.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 57 % | 3.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 52 % | 7.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 135 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 815 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 985 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 889 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Новинки д. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Арбат СНТ | 17 сот. | 2 750 000 | 161 765 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Новинки д. | 13 сот. | 4 290 000 | 330 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Новинки д. | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Новинки д. | 9 сот. | 3 420 000 | 380 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Новинки д. | 23 сот. | 7 360 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Новинки д. | 20 сот. | 2 100 000 | 105 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Новинки д. | 12 сот. | 3 840 000 | 320 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Новинки д. | 7 сот. | 910 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Новинки д. | 6,3 сот. | 756 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 556 / 57 472 / 87 719 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 597 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 467 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 337 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 078 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -352 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Лесное Эхо КП | 45,5 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 43 956 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Минтяжстроевец СНТ | 45,5 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 54 945 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Сергейково СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 350 000 | 74 444 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Шустино СНТ | 45 м² | 6,1 сот. | 1 600 000 | 35 556 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Герасимиха д. | 45 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 84 444 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Яхрома СНТ | 45 м² | 7,5 сот. | 2 200 000 | 48 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Морозово Парк КП | 45,6 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 87 719 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Эко СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Луговое СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Хлопенево СДТ | 42 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.06.2026 | 1 950 000 | история площадки |
| 14.07.2026 | 1 850 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 1 750 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 1 650 000 (−100 000) | история площадки |
| 21.09.2026 | 2 100 000 (+450 000) | история площадки |
| 10.10.2026 | 1 800 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок 6 соток с дачным домиком и новой пристройкой в стародачном месте Снт Арбат. - Документы нового образца с проверкой кадастрового инженера. - Дом переведен в статус жилого. Участок чистый, есть парковка. Сарай для инвентаря. Вода сезонная (май до заморозков). Электричество есть. Подъезд круглый год, дорога грунтовая (чистится). Соседи отличные, рядом большая детская площадка. По выходным автолавки с овощами и продуктами. Документы готовы, собственность оформлена. До Мкад 50 км. По Дмитровскому или Ярославскому шоссе. Удобный выезд на Цкад. Звоните / пишите отвечу на все вопросы. Показ возможен в любое время, по договоренности. Обязательно торг при осмотре!