Дмитровское ш., 75 км от МКАД
Энтузиаст СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 40 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 1,85 млн; первая цена 1,85 млн ₽ от 11.09.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 58 %
Земля ≈32 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 194 тыс. → дом ≈1,61 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–34 тыс. ₽/м², медиана 28 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,03 млн / целевая ≈930 тыс. / пессимист. ≈826 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,5 млн ₽, маржа −182 %, ROI −64 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Никулки ≈5 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4979
Рейтинг 14/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 7 |
| торг | 5 | 18 % | 1.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 32 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 194 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 606 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 150 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Бельское д. | 25 сот. | 700 000 | 28 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Энтузиаст СНТ | 25 сот. | 800 000 | 32 000 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Восход СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бельское д. | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бельское д. | 24 сот. | 1 350 000 | 56 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бельское д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бельское д. | 14 сот. | 700 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бельское д. | 25 сот. | 1 400 000 | 56 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сокольники СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Северянин СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 571 / 27 778 / 34 286 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 033 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 981 000 ₽ |
| продажа: целевая | 930 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 826 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 504 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −182 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −64 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Поляна СТ | 40 м² | 9 сот. | 2 500 000 | 62 500 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Слава СТ | 40 м² | 5,9 сот. | 1 205 000 | 30 125 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сокольники СНТ | 35 м² | 6 сот. | 650 000 | 18 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Заря СНТ | 42 м² | 6,4 сот. | 1 050 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Океан СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 27 778 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Красные Всходы СНТ | 40 м² | 6 сот. | 300 000 | 7 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Универсал-3 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 28 889 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Полесье СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 34 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Полесье СНТ | 46 м² | 6 сот. | 920 000 | 20 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бельское д. | 50 м² | 9 сот. | 4 200 000 | 84 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.09.2026 | 1 850 000 | история площадки |
| 10.10.2026 | 1 800 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача.