Дмитровское ш., 68 км от МКАД
Лесное Озеро КП, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 10 м², участок 12 сот.
Цена 1,85 млн ₽; цена не менялась с 25.10.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 45 %
Земля ≈49 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 585 тыс. → дом ≈1,26 млн ₽, 126 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 44 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈837 тыс. / целевая ≈753 тыс. / пессимист. ≈670 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,1 млн ₽, маржа −165 %, ROI −62 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Вербилки ≈19,1 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4976
Рейтинг 15/100 · уверенность 45 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 9.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 48 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 585 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 265 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 126 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Лесное Озеро 1 ТСН | 24 сот. | 1 695 000 | 70 625 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Садовниково д. | 7,3 сот. | 790 000 | 108 219 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Садовниково д. | 9,8 сот. | 314 840 | 32 127 | снят (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Садовниково д. | 6 сот. | 290 000 | 48 333 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Садовниково д. | 15 сот. | 1 575 000 | 105 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Садовниково д. | 8 сот. | 610 000 | 76 250 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Садовниково д. | 19 сот. | 600 000 | 31 579 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Садовниково д. | 31 сот. | 2 100 000 | 67 742 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Садовниково д. | 12 сот. | 2 100 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лесное Озеро-2 ДНТ | 9 сот. | 450 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 10 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 700 / 67 500 / 75 000 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 837 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 795 000 ₽ |
| продажа: целевая | 753 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 670 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 102 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −165 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −62 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 18.3 км | Бельское д. | 10 м² | 6 сот. | 437 000 | 43 700 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Шеметово с. | 12 м² | 10 сот. | 900 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Катунино д. | 12 м² | 6 сот. | 810 000 | 67 500 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.10.2026 | 1 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача площадью 10 кв. М на участке 12 соток. Дом-бытовка утепленная построена в 2023 году. Бытовка с электрическим отоплением и центральным водоснабжением. На участке имеется электричество, газ проходит по границе, канализации нет. Участок огорожен забором, обеспечивающим приватность и безопасность. До участка асфальтированная дорога, что облегчает транспортную доступность. Рядом в 5 мин. Расположен магазин "Пятёрочка", и другая инфраструктура поселка Марьино, что делает проживание более комфортным. Земельный участок относится к категории Ижс. На закрытой территории Тнс есть оборудованный собственный пляж и пирс для отдыха на красивом озере.