Дмитровское ш., 74 км от МКАД
Менделеевец СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,83 млн ₽, снижали с 2,13 млн; первая цена 2,13 млн ₽ от 09.07.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 62 %
Земля ≈36 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 215 тыс. → дом ≈1,61 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 28 тыс.–35 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,56 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,4 млн / целевая ≈1,26 млн / пессимист. ≈1,12 млн → от пессимистичной прибыль −1,44 млн ₽, маржа −128 %, ROI −56 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец.
До ст. Никулки ≈1,8 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4975
Рейтинг 23/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 6.8 |
| торг | 5 | 94 % | 5.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 22 % | 3.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 35 862 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 215 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 615 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 300 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Аймусово д. | 7,7 сот. | 440 000 | 57 143 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Агросад СНТ | 5,8 сот. | 200 000 | 34 483 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Менделеевец-2 СНТ | 7,8 сот. | 260 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Менделеевец-2 СНТ | 12 сот. | 300 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Аймусово д. | 25 сот. | 2 100 000 | 84 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Аймусово д. | 12 сот. | 480 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Аймусово д. | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Аймусово д. | 6 сот. | 1 550 000 | 258 333 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Аймусово д. | 22 сот. | 1 950 000 | 88 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Агросад СНТ | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 000 / 28 889 / 34 545 |
| цена объекта | 1 830 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 555 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 400 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 330 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 260 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 120 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 435 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −128 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.8 км | Океан СНТ да: «ванная» + «отделка» | 50 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 28 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Универсал-3 СНТ да: «душевая» + «отделка» | 45 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 28 889 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Заря СНТ да: «душевой кабиной» + «мебель» | 55 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 34 545 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2026 | 2 130 000 | история площадки |
| 14.07.2026 | 1 830 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 830 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача, расположенная в Снт "Луч" Талдомского района Московской области. На участке 6 соток расположены: дом-50 кв. М., летний душ, туалет, летняя кухня. Дом-каркасно-щитовой, фундамент-сваи, окна-Пвх. Земельный участок вид разрешенного использования: для садоводства. Коммуникации: электричество заведено в дом, колодец, с/у-на улице, летний душ. Участок ровный, сухой, огорожен забором. Подъезд к участку круглогодичный. Многие соседи живут постоянно. Снт "Луч" находится в 100 км от Мкад, 18 км от г. Талдом, 41 км. В 2,31 км. (23 мин. Пешком) от Снт находится ЖД станция 94км. (Савеловское направление). Спешите записаться на просмотр! Хороших объектов осталось не так много! Оперативно покажем!