Дмитровское ш., 74 км от МКАД
Роса СНТ, Волоколамский гор. округ
Дача 37 м², участок 10 сот., брус.
Цена 1,9 млн ₽; цена не менялась с 28.10.2024.
Рейтинг 17/100 · уверенность 58 %
Земля ≈23 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 233 тыс. → дом ≈1,67 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–45 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈740 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,22 млн / целевая ≈1,1 млн / пессимист. ≈979 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,38 млн ₽, маржа −141 %, ROI −58 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Никулки ≈5,7 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4972
Рейтинг 17/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 5.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 23 295 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 233 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 667 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 054 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Бобры СНТ | 12 сот. | 450 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бобры СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Верба СНТ | 11 сот. | 250 000 | 22 727 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Озон СНТ | 12 сот. | 300 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Стрелка СНТ | 9 сот. | 875 000 | 97 222 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Северянин СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Верба СНТ | 14,6 сот. | 600 000 | 41 096 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Верба СНТ | 24 сот. | 500 000 | 20 833 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сокольники СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Талица СТ | 12 сот. | 210 000 | 17 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 37 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 571 / 32 857 / 45 000 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 224 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 163 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 102 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 979 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 376 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −141 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −58 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Агат СНТ | 35 м² | 12 сот. | 1 500 000 | 42 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сокольники СНТ | 35 м² | 6 сот. | 650 000 | 18 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Поляна СТ | 40 м² | 9 сот. | 2 500 000 | 62 500 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Океан СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 27 778 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Энтузиаст СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Полесье СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 34 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Ростокино СНТ | 37 м² | 9,3 сот. | 890 000 | 24 054 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Марьина Роща СНТ | 38 м² | 10,5 сот. | 1 000 050 | 26 317 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Рассвет СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 32 857 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Сатурн СНТ | 34 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 44 118 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.10.2024 | 1 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpодаeтcя ухоженная дaча, Tалдомский рaйон, cнт Бобры, 90 км от Мкад., пo траcce д. Дубки. Дoм из бруса 37,1 кв. М. Внутри отделка вaгoнкой. Ha 1 этaже дома pаcположены две комнаты и веранда. На вторoм этaжe требуется внутренняя отделка. Участок 10 соток, огорожен, ухожен, есть ворота для въезда машины. На участке колодец, туалет, хоз. Блок, плодовые насаждения. Все продается с мебелью и бытовой техникой, заезжай и живи! Хороший подъезд, обжитое садовое товарищество, на территории которого есть магазин. Рядом есть строительный магазин. Отличное место для отдыха, в стороне от трасс и больших городов! Возможен небольшой. Торг!