Дмитровское ш., 60 км от МКАД
Салют-2 СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 74 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,92 млн ₽, снижали с 2,17 млн; первая цена 2,17 млн ₽ от 10.05.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 67 %
Земля ≈96 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 578 тыс. → дом ≈1,34 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈1,48 млн, покупка после торга ≈1,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,16 млн / целевая ≈1,94 млн / пессимист. ≈1,73 млн → от пессимистичной прибыль −1,39 млн ₽, маржа −80 %, ROI −45 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Орудьево ≈4,1 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4969
Рейтинг 31/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 78 % | 4.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 84 % | 5.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 62 % | 9.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 96 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 578 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 342 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 135 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Салют-2 СНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лотос СТ | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Технолог СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Каскад СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Механизатор СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Механизатор СНТ | 15 сот. | 790 000 | 52 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Очево д. | 6 сот. | 719 000 | 119 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Очево д. | 7 сот. | 1 000 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Непейно д. | 8,5 сот. | 1 250 000 | 147 059 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 74 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 462 / 32 308 / 49 581 |
| цена объекта | 1 920 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 632 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 156 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 048 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 940 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 725 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 387 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −80 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Печатник СНТ | 75 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 65 333 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Фиалка СНТ | 72 м² | 7 сот. | 2 400 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Камелия СНТ | 65 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 32 308 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Мосгорархив СНТ | 71,6 м² | 6,5 сот. | 3 550 000 | 49 581 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Лесное СНТ | 65 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 18 462 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Орудьево с. | 70 м² | 7,3 сот. | 3 200 000 | 45 714 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Каскад СНТ | 60 м² | 6,5 сот. | 1 600 000 | 26 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Созвездие СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 30 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Проходчик СНТ | 60 м² | 7 сот. | 2 100 000 | 35 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Молоко СНТ | 62 м² | 9 сот. | 2 000 000 | 32 258 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.05.2026 | 2 175 000 | история площадки |
| 11.07.2026 | 2 000 000 (−175 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 1 950 000 (−50 000) | история площадки |
| 26.08.2026 | 1 920 000 (−30 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 920 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается ухоженный и уютный дачный дом в Снт "Салют-2" Дмитровского района в районе деревни Непейно. Дом (74 кв. Метра) обшит вагонкой и сайдингом. Полностью пригоден для использования и проживания, полностью электрифицирован. В доме на 1 этаже веранда + 2 комнаты, на втором этаже 2 комнаты. Фундамент из добротных железобетонных блоков. На ухоженном участке (6 соток в собственности с 2005 г.) имеется летняя кухня, колодец, и навес для автомобиля. Удобная транспортная доступность и расположение у леса, сделают ваш отдых приятным и комфортным. Дом не требует вложений и полностью готов к сделке.