Дмитровское ш., 92 км от МКАД
Весна СНТ, Дубна гор. округ
Дача 20 м², участок 4,5 сот., брус.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 23.08.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 56 %
Земля ≈324 тыс. ₽/сот. × 4,5 сот. = 1,46 млн → дом ≈441 тыс. ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 60 тыс.–140 тыс. ₽/м², медиана 89 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,54 млн / целевая ≈1,39 млн / пессимист. ≈1,23 млн → от пессимистичной прибыль −681 тыс. ₽, маржа −55 %, ROI −36 %.
Коммуникации: газ — баллоны; отопление — печь.
До ст. Дубна ≈2,2 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4968
Рейтинг 16/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.4 |
| торг | 5 | 63 % | 4.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 5 % | 0.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 324 170 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 459 000 ₽ (4,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 441 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 050 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Весна СНТ | 6 сот. | 2 150 000 | 358 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Весна СНТ | 5,3 сот. | 1 330 000 | 250 943 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Весна СНТ | 4,5 сот. | 1 050 000 | 233 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Весна СНТ | 7,7 сот. | 2 600 000 | 337 662 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 12,2 сот. | 3 900 000 | 319 672 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 10 сот. | 4 750 000 | 475 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 14,5 сот. | 7 000 000 | 482 759 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 10 сот. | 7 200 000 | 720 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 10 сот. | 7 500 000 | 750 000 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 000 / 89 450 / 140 000 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 543 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 466 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 389 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 234 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -681 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | 20 м² | 6,6 сот. | 1 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.4 км | Репка-2 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 130 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | 18 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.1 км | Восход СНТ | 18,2 м² | 4,2 сот. | 1 800 000 | 98 901 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Репка СНТ | 17 м² | 6 сот. | 4 150 000 | 244 118 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Репка СНТ | 15 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 140 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Зорька СНТ | 15 м² | 5,8 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.08.2026 | 2 100 000 | история площадки |
| 25.08.2026 | 1 900 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок с домом, в нормальном состоянии, ухожен, дом пригоден для жилья, но требует небольшого ремонта, отопление печное, свет подведён, газ в балонах, можно припарковаться рядом с домом или заехать на участок. На участке имеется плодово ягодные насождения (яблони, черешня, смородина, грыжовник, клубника, орешник). Очень много многолетних цветов. Есть небольшая монгальная зона, большой сарай. Участок находиться рядом с центральной дорогой и лесом, дорогу постоянно чистят, проезд к участку круглый год, так же можно с постоянным проживанием (прописка). Один собственник, документы чистые, задолжностей нет. Реальным покупателем небольшой торг.