Дмитровское ш., 75 км от МКАД
Восход СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 50 м², участок 9 сот., каркас.
Цена 1,99 млн ₽; цена не менялась с 30.10.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 52 %
Земля ≈32 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 291 тыс. → дом ≈1,7 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 26 тыс.–33 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,69 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,43 млн / целевая ≈1,28 млн / пессимист. ≈1,14 млн → от пессимистичной прибыль −1,55 млн ₽, маржа −136 %, ROI −58 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Никулки ≈5,2 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4960
Рейтинг 17/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.9 |
| участок | 5 | 45 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | 17 % | 2.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 32 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 291 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 699 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 980 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Восход СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Северянин СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сокольники СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Энтузиаст СНТ | 25 сот. | 800 000 | 32 000 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Бельское д. | 25 сот. | 700 000 | 28 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Энтузиаст СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Северянин СНТ | 12 сот. | 1 050 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Бельское д. | 14 сот. | 700 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Бельское д. | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Бельское д. | 24 сот. | 1 350 000 | 56 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 556 / 29 800 / 32 927 |
| цена объекта | 1 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 691 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 425 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 354 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 282 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 140 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 551 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −136 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −58 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.6 км | Красная Пресня СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 840 000 | 56 800 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Стрелка СНТ | 41 м² | 7,8 сот. | 1 350 000 | 32 927 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.3 км | Былино д. | 50 м² | 6,2 сот. | 1 490 000 | 29 800 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | Дружба СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 25 556 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.10.2026 | 1 990 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 990 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача снт "Восход", Талдомский район, в районе д. Бельское, 90 км от Мкад. Дом каркасный 50 кв. М., 2000 года постройки, утеплен 50 мм минвата. Фундамент ленточный, крыша- шифер. Коммуникации: водоснабжение заведено в дом от летнего водопровода. Электричество 6 квт. Участок 9 соток, по факту 11 из-за удачного расположения участка. Огорожен с 3 сторон. Ухожен, есть плодовые насаждения, хозблок, туалет, калитка и въезд для машины. Садовое товарищество с круглогодичной охраной. Дороги чистят в зимний период. Тихое, уютное место для загородного проживания. Рядом 2 пруда, лес. В пешей доступности магазин, остановка общественного транспорта. Автобус курсирует от ж/д станции Власово (Савеловское направление).