Дмитровское ш., 89 км от МКАД
Устье-Стрелка д., Талдомский гор. округ
Дача 30 м², участок 15 сот., брус.
Цена 1,99 млн ₽; цена не менялась с 21.07.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 52 %
Земля ≈75 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,13 млн → дом ≈859 тыс. ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 33 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,69 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,23 млн / целевая ≈1,1 млн / пессимист. ≈981 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,21 млн ₽, маржа −123 %, ROI −55 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; в описании: септик (по описанию).
До ст. Карманово ≈2,7 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4958
Рейтинг 19/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 3.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.8 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 416 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 131 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 859 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 633 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Устье-Стрелка д. | 45 сот. | 3 990 000 | 88 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Берег СНТ | 6 сот. | 1 005 000 | 167 500 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Звездочка СНТ | 7,2 сот. | 1 600 000 | 222 222 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Звездочка СНТ | 12 сот. | 510 000 | 42 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Звездочка СНТ | 6 сот. | 490 000 | 81 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | Арефьево д. | 11 сот. | 950 000 | 86 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Березка-2 СНТ | 12 сот. | 880 000 | 73 333 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Мечта СНТ | 13,8 сот. | 550 000 | 39 855 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Карманово д. | 31 сот. | 7 500 000 | 241 935 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 922 / 44 444 / 66 667 |
| цена объекта | 1 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 691 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 226 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 165 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 103 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 981 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 210 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −123 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −55 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9 км | Восход СНТ | 24 м² | 8,4 сот. | 3 750 000 | 156 250 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | Воргаш д. | 27 м² | 15 сот. | 1 200 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Воргаш д. | 24,3 м² | 14,9 сот. | 800 000 | 32 922 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Виктория СНТ | 24 м² | 15 сот. | 1 600 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.07.2026 | 1 990 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 990 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом площадью 30 м2, построенный в 2018 году из бруса. Одноэтажное строение с косметическим ремонтом включает две комнаты и санузел. Для удобства гостей предусмотрена терраса. Электричество 15 квт заведено в дом. Участок 15 соток, перепахан, выровнен, засеян газоном. По всему периметру огорожен 2-х метровым забором из профлиста. На участке закопан септик, есть колодец, гараж (ракушка 3 на 6 м), теплица (6 м) с автополивом, мангал, бассейн. Есть небольшой огородик, плодово-ягодные деревья, 2 цветника. Асфальтированная дорога обеспечивает легкий доступ к объекту. Новым хозяевам останется 2 бензиновые газонокосилки (одна из них самоходная, куплена в прошлом году), электрический триммер Bosch, бензиновый электрогенератор на 3 квт, новый скарификатор (в коробке), ну и все необходимые мелочи для дачной жизни.