Дмитровское ш., 75 км от МКАД
Избиратель СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 76,5 м², участок 15,2 сот., брус.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 14.02.2025.
Рейтинг 29/100 · уверенность 63 %
Земля ≈54 тыс. ₽/сот. × 15,2 сот. = 826 тыс. → дом ≈1,17 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈1,53 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,94 млн / целевая ≈2,65 млн / пессимист. ≈2,35 млн → от пессимистичной прибыль −876 тыс. ₽, маржа −37 %, ROI −27 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Никулки ≈3 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4952
Рейтинг 29/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 70 % | 10.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 54 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 826 000 ₽ (15,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 174 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 346 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Избиратель СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Петрино д. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 5,7 сот. | 430 000 | 75 439 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Луч СНТ | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дубна СТ | 9,5 сот. | 1 000 000 | 105 263 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дубна СТ | 23,8 сот. | 1 326 000 | 55 714 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | ЦСКА СНТ | 12 сот. | 434 500 | 36 208 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | ЦСКА СНТ | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Энтузиаст СНТ | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 76,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 530 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 750 / 38 458 / 60 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 943 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 796 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 649 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 354 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -876 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Менделеевец СНТ | 84 м² | 8,4 сот. | 3 700 000 | 44 048 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Мирный пос. | 75 м² | 11,5 сот. | 4 500 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Лагуна СНТ | 80 м² | 12 сот. | 1 500 000 | 18 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Нарцисс СНТ | 73,9 м² | 11,6 сот. | 2 500 000 | 33 829 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Компьютер СНТ | 80 м² | 14,4 сот. | 2 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Приветино д. | 72 м² | 10 сот. | 2 999 999 | 41 667 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Бобылино д. | 71 м² | 16,4 сот. | 2 700 000 | 38 028 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Мирный пос. | 70 м² | 13,5 сот. | 3 750 000 | 53 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Березовая роща СНТ | 81 м² | 11,6 сот. | 3 150 000 | 38 889 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Якорь СНТ | 75 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.02.2025 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаются два земельных участка по 7,6 соток, расположенных рядом друг с другом. МО Талдомский район, д. Петрино, Снт "Избиратель". На участке два летних дома и хозяйственный блок. Подъезд к участку очень удобный. Участок ровный, есть свет и колодец.