Дмитровское ш., 66 км от МКАД
Вербилки СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 56,8 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 21.09.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 66 %
Земля ≈56 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 338 тыс. → дом ≈1,66 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 27 тыс.–53 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈936 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,04 млн / целевая ≈1,83 млн / пессимист. ≈1,63 млн → от пессимистичной прибыль −1,01 млн ₽, маржа −62 %, ROI −38 %.
Коммуникации: центральный водопровод; свет — есть; в описании: печь.
До ст. Вербилки ≈6,5 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4949
Рейтинг 22/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 8.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 31 % | 4.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 338 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 662 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 261 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Головково-Марьино д. | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Головково-Марьино д. | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Головково-Марьино д. | 7 сот. | 600 000 | 85 714 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Советский Художник СНТ | 9,4 сот. | 849 999 | 90 425 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Рябинушка СНТ | 9 сот. | 750 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Развитие СВ-1 СНТ | 25,5 сот. | 1 250 000 | 49 020 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Развитие СВ-1 СНТ | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Марьино д. | 8 сот. | 320 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Головково-Марьино д. | 12,3 сот. | 1 675 000 | 136 179 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Головково-Марьино д. | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 936 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 667 / 34 584 / 53 333 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 036 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 934 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 832 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 629 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 007 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −62 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Маяк-2 СНТ | 55,3 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 27 125 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Жаворонок СНТ | 60 м² | 6,6 сот. | 3 200 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Маяк-2 СНТ | 52 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 32 692 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Красная Пресня СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 47 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Кушки д. | 60 м² | 6 сот. | 2 050 000 | 34 167 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Каскад СНТ | 60 м² | 6,5 сот. | 1 600 000 | 26 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Взлет СНТ | 61 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 31 148 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Проходчик СНТ | 60 м² | 7 сот. | 2 100 000 | 35 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Сокольники-ГС СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 52 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Зодчий-2 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.09.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок на территории давно освоенного Снт (60-е годы) с бревенчатым домом. Дом с печью (голландка). Есть монсарда с 2 небольшими спальнями. Застекленная Терраса. На территории участка имеются 2 другие постройки: 1. Небольшой теплый домик с печкой и верандой, в которой организована кухня. 2. Хоз постройка с душевой (колонка на дровах), туалетом (био-туалет (ведро)) и кладовкой. Водоснабжение центральное летнее. Электричество подведено. В пешей доступности река Дубна. Участок активно использовался в летнее время вплоть до 2021 г. Собственность на землю и дом оформлены на единого собственника. Риэлторов Просим Не Беспокоить! В Услугах Риэлторов Не Нуждаемся!