Дмитровское ш., 79 км от МКАД
Волхонка СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 60 м², участок 12 сот., бревно.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 24.06.2024.
Рейтинг 22/100 · уверенность 67 %
Земля ≈24 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 290 тыс. → дом ≈1,71 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–46 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,24 млн / целевая ≈2,02 млн / пессимист. ≈1,79 млн → от пессимистичной прибыль −908 тыс. ₽, маржа −51 %, ROI −34 %.
Коммуникации: колодец; нет септика (туалет вне дома); газ — баллоны; в описании: печь, баня.
До ст. Власово ≈3,6 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4947
Рейтинг 22/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.3 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 33 % | 4.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 24 166 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 290 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 710 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Волхонка СНТ | 6 сот. | 180 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Волхонка СНТ | 5,5 сот. | 210 000 | 38 182 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сатурн СНТ | 8 сот. | 140 000 | 17 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Московский Литератор СТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Оптик СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Палиха СНТ | 6 сот. | 120 000 | 20 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Журавлик СНТ | 6 сот. | 594 000 | 99 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Высотка СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нарцисс СНТ | 22,5 сот. | 500 000 | 22 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нарцисс СНТ | 12 сот. | 390 000 | 32 500 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 942 / 36 667 / 46 032 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 240 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 128 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 016 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 792 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -908 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Сорокино д. | 60 м² | 10 сот. | 2 200 000 | 36 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Лира СНТ | 60 м² | 10 сот. | 1 800 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Слава СТ | 62 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 40 323 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Химик СНТ | 62 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 41 935 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Рассвет-2 СНТ | 65 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Маяк СНТ | 63 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 46 032 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Атмосфера СНТ | 66,8 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 29 940 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Слава СТ | 67,7 м² | 12 сот. | 3 900 000 | 57 607 выброс, не в счёт | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Заря СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 34 545 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Рассвет-2 СНТ | 52 м² | 6 сот. | 1 089 000 | 20 942 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.06.2024 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся в снт " Волхонка" дачный участок 12 соток. На участке 2 дома. Первый дом двухэтажный, полностью деревянный, бревно. 1 этаж- кухня: плита газовая ( газ в баллоне), мойка с раковиной ( вода из колодца), бойлер для нагрева воды. Комната с русской печкой, которая обогревает два этажа, широкий коридор с окном. Оформлен как жилой. Второй дом баня из бревна, дом двухэтажный. На 1 ом этаже в комнате душевая кабина, (вода заведена в два дома), висит обогреватель для горячей воды, есть печка, но она не подключена, на втором этаже нет внутренней отделки, нет лестницы. Рядом с этим домом сделали пруд. Туалет на улице. Ворота и калитка, 2 машиноместа. Есть плодовые деревья. От Москвы 116 км. На электричке ехать до станции Власово, к электричке подходит автобус до дачи ( 7 минут), пешком 5 минут до дома. До г. Талдом 10 км. Рядом соседи живут постоянно. Продажа от собственника. Торг после просмотра.