Дмитровское ш., 93 км от МКАД
Дубна г., Дубна гор. округ
Дача 60 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 19.06.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 58 %
Земля рядом ≈423 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,47 млн / целевая ≈2,23 млн / пессимист. ≈1,98 млн → от пессимистичной прибыль −922 тыс. ₽, маржа −47 %, ROI −32 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Большая Волга ≈1,9 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4942
Рейтинг 17/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 2.1 |
| торг | 5 | 87 % | 6.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 423 077 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 538 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 8,5 сот. | 7 900 000 | 929 412 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 6,3 сот. | 3 150 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 8,5 сот. | 5 950 000 | 700 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Заря СНТ | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 7,6 сот. | 8 500 000 | 1 118 421 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Заря СНТ | 4 сот. | 2 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | 7,8 сот. | 3 100 000 | 397 436 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 2 сот. | 220 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 8,6 сот. | 5 100 000 | 593 023 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 857 / 45 455 / 85 714 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 472 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 348 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 225 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 978 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -922 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Весна СНТ | 60 м² | 4,5 сот. | 2 130 000 | 35 500 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Репка СНТ | 61,9 м² | 6 сот. | 7 950 000 | 128 433 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Молодогвардеец СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Заря СНТ | 49 м² | 7 сот. | 4 200 000 | 85 714 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | 50 м² | 5,2 сот. | 2 400 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.6 км | Берег СНТ | 70 м² | 6,6 сот. | 2 200 000 | 31 429 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | 48 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.4 км | 50 м² | 6,5 сот. | 3 200 000 | 64 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10 км | Мельдино д. | 55 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 45 455 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Молодогвардеец СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 17 857 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.06.2026 | 2 300 000 | история площадки |
| 18.07.2026 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 15.09.2026 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в садовом товариществе "Чайка-2". Земельный участок площадью 6 соток. На участке расположено два дома. Первый двухэтажный дом размером 3,25х5,50, площадью 30 кв. М. В доме две комнаты на первом и мансардном этажах по 12 кв. М, летняя кухня и веранда. Второй дом одноэтажный площадью 30 кв. М. В доме комната, санузел, кладовая и дровник, большая веранда. Участок электрифицирован, на участке колодец, летний туалет. В Снт есть магазин, чистятся дороги. Прекрасное место для отдыха. Вокруг Снт грибные леса, рядом Московское море (Иваньковское водохранилище). До города Дубна 5 минут на автомобиле.