Дмитровское ш., 83 км от МКАД
Рябинка-2 СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 100 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,05 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 06.06.2025.
Рейтинг 26/100 · уверенность 55 %
Земля ≈81 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 485 тыс. → дом ≈1,56 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 13 тыс.–57 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈1,74 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,26 млн / целевая ≈2,04 млн / пессимист. ≈1,81 млн → от пессимистичной прибыль −1,93 млн ₽, маржа −107 %, ROI −52 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Талдом-Савёловский ≈6,4 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4940
Рейтинг 26/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.7 |
| торг | 5 | 72 % | 4.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 66 % | 4.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 70 % | 10.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 80 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 485 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 565 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 650 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Рябинка-2 СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Большое Страшево д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Здоровье СНТ | 23,9 сот. | 1 326 000 | 55 481 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Здоровье СНТ | 18 сот. | 3 800 000 | 211 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Малое Страшево д. | 9,1 сот. | 890 000 | 97 802 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дубна СТ | 17 сот. | 4 250 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дубна СТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Большое Страшево д. | 25 сот. | 3 000 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Большое Страшево д. | 9,2 сот. | 1 000 000 | 108 696 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Большое Страшево д. | 10 сот. | 390 000 | 39 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 333 / 29 201 / 56 894 |
| цена объекта | 2 050 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 742 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 264 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 151 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 038 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 811 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 931 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −107 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −52 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Здоровье СНТ | 88 м² | 6 сот. | 2 790 000 | 31 705 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Здоровье СНТ | 74,7 м² | 6 сот. | 4 250 000 | 56 894 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Оптимист СНТ | 89 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 42 697 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Тополек СНТ | 110 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 18 182 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Дружба СНТ | 72,6 м² | 5,9 сот. | 2 120 000 | 29 201 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Дружба СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 22 857 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Зодчий-1 СНТ | 120 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 13 333 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.06.2025 | 2 300 000 | история площадки |
| 14.06.2026 | 2 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 16.07.2026 | 2 050 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 050 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом в хорошем состоянии. Нужна достройка второго этажа. Первый этаж брус, второй каркас. Есть хозблок. В почве произведен дренаж. Киловатт 7 Дом не зарегистрирован.